Schönheitsreparaturen: diese Klauseln und Fristen sind wirksam

Für die Instandhaltung der Immobilie ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Doch unter bestimmten Voraussetzungen darf er sogenannte Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Welche Klauseln und Fristen hierbei gültig sind, hängt von der exakten Formulierung in Mietvertrag ab.

Gesetzliche Regelung: wenn nichts im Mietvertrag steht

Enthält der Mietvertrag keine Angaben zu Schönheitsreparaturen, gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese verpflichten den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung.

In § 535 Abs. 1 S. 2 BGB heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Auch § 538 BGB verpflichtet den Vermieter wie folgt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Wann muss ich als Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Für die Frage „ob Sie als Mieter Schönheitsreparaturen durchführen müssen“, muss der Einzelfall betrachtet werden. Maßgeblich sind mehrere Umstände. Die folgende Auflistung gibt eine Orientierung. Können Sie die ersten drei Fragen mit ja und die vierte mit nein beantworten, müssen Sie wahrscheinlich renovieren. Ansonsten ist der Vermieter in der Pflicht.

Wann gelten Mieträume als renoviert?

Der aktuelle Zustand muss laut BGH lediglich den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Die Reparaturen können also auch ein paar Wochen oder Monate her sein, wenn die Abnutzung sehr gering ist.

Welche Klauseln sind zulässig und welche nicht?

Ob Schönheitsreparaturen vom Mieter tatsächlich geleistet werden müssen, hängt von der exakten Formulierung im Mietvertrag ab. Sind enthaltene Klauseln unwirksam, ist der Mieter nicht zur Durchführung verpflichtet. Wir stellen die wichtigsten Renovierungsklauseln vor.

Endrenovierungsklausel

Die Endrenovierungsklausel besagt, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug renoviert übergeben muss. Es sind die üblichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Wann ist eine Endrenovierungsklausel gültig?

Die Mietparteien können im Mietvertrag Vereinbarungen zur Endrenovierung treffen, die grundsätzlich auch gültig sind. Bedingung ist jedoch, dass Mietern nicht zu viel auferlegt wird, und sie nicht unangemessen benachteiligt werden. Gültig wäre die Klausel dann,

• wenn der Mieter die Wohnung beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen hat
• und der Zustand der Wohnung beim Auszug eine Renovierung tatsächlich erforderlich macht.

Wann ist eine Endrenovierungsklausel ungültig?

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass eine isolierte Endrenovierungsklausel unzulässig ist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung beim Auszug unabhängig davon renovieren soll, wann die letzten Renovierungsarbeiten stattgefunden haben, und in welchem Zustand die Wohnung bei Einzug übernommen wurde.

Individuelle Vereinbarungen sind dagegen gültig

Die obengenannten Mieterschutzvorschriften gelten nur formularmäßige Klauseln im Mietvertrag. Die Mietparteien können auch abseits davon individuelle vertragliche Vereinbarungen treffen. Diese besitzen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung Gültigkeit. Mit anderen Worten: Der Mieter muss in jeden Fall die Wohnung renovieren, wenn eine solche Vereinbarung wirksam getroffen wurde.

Quotenklausel / Abgeltungsklausel

Eine Quoten- oder Abgeltungsklausel tritt in Kraft, wenn der Mieter vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszieht. Sie verpflichtet den Mieter, anteilige Kosten für noch nicht fällige Renovierungen zu tragen. Die Kosten werden mithilfe eines Kostenvoranschlages bestimmt, den der Mieter von einem Malerfachgeschäft einholen soll. Die Quotenklausel ist im Mietvertrag oft mit einer Fristenklausel kombiniert. Mit den Entscheidungen des BGH im Jahr 2015 wurde die Abgeltungsklausel als unwirksam erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Farbwahlklausel

Schreibt der Vermieter dem Mieter eine Farbwahl für die Wohnung während der Mietzeit vor, ist dies unzulässig. Mieter haben grundsätzlich das Recht, Wände, Türen und Fensterrahmen ganz nach ihrem Geschmack zu gestalten. Der Vermieter darf jedoch verlangen, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung in dezenten und neutralen Farbtönen streicht. Allerdings darf der Vermieter den Mieter nicht auf die Farbe Weiß festlegen. Der BGH hat in seinen Urteilen aus den Jahren 2010 und 2011 entschieden, dass die Weitervermietung der Wohnung durch neutrale Farbtöne nicht erschwert wird.

Welche Fristen gelten bei Schönheitsreparaturen?

Die Durchführung erfolgt in der Regel spätestens zum Mietende, kann aber auch abhängig vom Abnutzungsgrad während der Mietzeit fällig werden. Häufig wird ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen festgelegt. Der BHG erachtet folgende Fristen bisher als zulässig:

• Streichen von Küche, Bad und Dusche: alle 3 Jahre
• Streichen von Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre
• Streichen von Nebenräumen: alle 7 Jahre

Zulässige und unzulässige Fristenpläne

Bestimmte Fristen zur Durchführung sind nur zulässig, wenn sie mit Beginn des Mietverhältnisses starten. Laut Urteil des BHG vom 23.06.2004 sind starre Fristen ungültig. Starre Fristenpläne benachteiligen den Mieter, und nehmen keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Ein Mieter muss daher nicht innerhalb bestimmter Fristen Ausbesserungen vorzunehmen, wenn der Zustand der Wohnung tadellos ist.

Zusätzliche Angaben wie „stets“ oder „immer“ sind erst recht nicht zulässig. Besteht jedoch andererseits ein früherer Bedarf zur Renovierung durch stärkere Abnutzung, kann sich der Mieter nicht auf den Fristenplan berufen. Fügt der Vermieter Begriffe wie „grundsätzlich“ oder „in der Regel“ in die Fristenklausel ein, kann diese wirksam sein.

Nicht immer ist klar ersichtlich, ob eine Fristenklausel wirksam ist oder nicht. Im Zweifel kann hier der örtliche Mietverein helfen.

Verjährung

Die Verjährungsfrist für Schönheitsreparaturen beträgt für Mieter und Vermieter 6 Monate. Sie beginnt für beide Parteien ab dem Tag der Wohnungsübergabe. Bemerkt der Vermieter Mängel an der Wohnung nach Auszug des Mieters, hat er bis zu 6 Monate Anspruch auf Kostenersatz vom Mieter. Wenn ein Mieter die Wohnung renoviert hat, obwohl er das nicht musste, kann er die Kosten vom Vermieter innerhalb von 6 Monaten zurückverlangen.

Schönheitsreparaturen: Was gehört eigentlich dazu?

Nicht alle nach dem Auszug notwendigen Arbeiten sind tatsächlich auch Schönheitsreparaturen, und müssen von Mieter übernommen werden. Wir erläutern die Unterschiede in unserem Beitrag: Was sind Schönheitsreparaturen?

Verrechnung mit der Mietkaution

In bestimmten Fällen dürfen die Renovierungskosten mit der Mietkaution verrechnet werden. Hat der Mieter die Arbeiten trotz bestehender Verpflichtung nicht oder nur mangelhaft ausgeführt, darf der Vermieter die Kautionssumme in Höhe des vorerst geschätzten Beseitigungsaufwandes zurückbehalten. Mehr Infos zum Thema Mietkaution einbehalten: