Das Leben in einer Wohngemeinschaft bietet viele Vorteile. Man zahlt wenig Miete, und hat meist nur einen kurzen Weg zur Uni oder zum Arbeitsplatz. In Sachen Mietrecht gibt es jedoch einige Fallstricke zu beachten. Häufiger Streitpunkt in einer WG ist die Mietkaution.
Inhaltsverzeichnis
Die Wohngemeinschaft im Gesetz
Die WG ist im Mietrecht nicht expliziert aufgeführt. Wer rechtliche Vorschriften zum Mietverhältnis in einer Wohngemeinschaft sucht, findet diese leider nur einzeln verstreut im BGB. Maßgeblich sind folgende Paragraphen:
- §§ 535 – 548 allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
- §§ 145 – 157 BGB Vertrag
- §§ 305 – 310 BGB Allgemeine Geschäftsbedingungen
- § 735 BGB Nachschusspflicht bei Verlust
Mietverträge in der WG und Mietkaution
Wer Wohnraum mietet, muss gewöhnlich eine Kaution an seinen Vermieter leisten. Diese wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, und kann laut Gesetzgeber bis zu drei Nettokaltmieten (Miete ohne Strom, Wasser, Heizung etc.) betragen. Mit der Mietsicherheit kann sich der Vermieter gegen Mietausfälle oder Schäden am Mietobjekt absichern. An wen und in welcher Höhe die Mietkaution in einer Wohngemeinschaft gezahlt werden muss, richtet sich danach, welche Art von Mietvertrag in der WG geschlossen wurde. Aufgrund fehlender gesetzlicher Regelungen haben sich in der Praxis drei Vertragsformen herauskristallisiert, die den Parteien zur Regelung der Mietverhältnisse dienen. Jede Variante bringt für die Mietparteien sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Je nach Ausgestaltung ergeben sich zudem Unterschiede im Hinblick auf die Haftung der Beteiligten sowie die Rückzahlung.
Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter
Bei dieser Variante ist der Hauptmieter der einzige Vertragspartner des Vermieters. Er haftet diesem im Außenverhältnis für alle Zahlungsverpflichtungen. Im Innenverhältnis tritt er als „Untervermieter“ auf, und schließt wiederum Mietverträge mit allen Untermietern ab. Der Hauptmieter legt fest, wie hoch die Zahlungsverpflichtungen für den einzelnen Untermieter sind. Die Mietkaution muss der Untermieter deshalb an den Hauptmieter zahlen, und beim Ausscheiden aus der WG auch von Selbigem zurückverlangen.
Ein Mietvertrag für alle WG-Bewohner
Hier gibt es nur einen einzigen Mietvertrag für die gesamte WG, in dem alle Mieter (zusammen) als Hauptmieter gelten. Die Mieter sind mit sämtlichen Rechten und Pflichten ausgestattet. Sie haften dem Vermieter daher gesamtschuldnerisch. Wenn z.B. einer der Inhaber seine Miete nicht zahlt, kann der Vermieter theoretisch auch von allen anderen Mietern den Ausgleich dieser Zahlung verlangen. Im Ergebnis regeln die Mieter untereinander, wer welchen Anteil an den Kosten zu übernehmen hat. Ebenso verhält es sich mit der Mietkaution. Die Höhe der Kaution für den Einzelnen errechnet sich entsprechend seines Anteils an der Nutzung der gesamten Wohnfläche. Wer aus der Wohngemeinschaft auszieht, hat somit nicht gegenüber dem Vermieter, sondern gegenüber den Mitmietern (entsprechend seines Anteils) einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.
Gesonderter Mietvertrag mit jedem Bewohner
In dieser Variante schließt der Vermieter mit jedem WG-Mitglied einen separaten Mietvertrag ab. Hier sind Mieter und Vermieter direkte Vertragspartner. Die Höhe der zu zahlenden Mietkaution ergibt sich aus dem Mietvertrag.
Welche Art von Mietvertrag sollten WG-Mieter abschliessen?
Für den Mieter einer Wohngemeinschaft bietet der separate Mietvertrag (Version 3) die meisten Vorteile. Haftungsfragen müssen bei dieser Variante nur zwischen Mieter und Vermieter geklärt werden. Andere Mieter sind in diesem Fall außen vor. Nicht immer wird jedoch diese Variante gewählt, da bei Einzelverträgen der Verwaltungsaufwand für den Hausherrn recht hoch ist.
Haftung der Mieter bei Schäden
Wer mit seiner Mietkaution in welcher Höhe haftet, richtet sich in einer WG nach dem jeweiligen Mietvertrag. Bestehen Einzelmietverträge mit jedem Mieter, haftet Letzterer nur für eigene Schäden. Bei einem Hauptmieter und mehreren Untermietern haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter und der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter. Besteht ein einziger Mietvertrag mit allen Bewohnern, haften alle Vertragsinhaber gesamtschuldnerisch. In diesem Fall kann auch die Kaution eines anderen Mieters herangezogen werden, wenn der Verursacher für den Schaden nicht aufkommt.
Rückzahlung
Endet das Mietverhältnis, steht die Auszahlung des hinterlegten Kautionsbetrags an. Der Anspruch richtet sich je nach Art des Mietvertrags gegen den Vermieter, den Hauptmieter oder die Mitmieter. Bei Mietrückständen oder Beschädigungen der Mietsache kann der Vermieter mit dem Kautionsbetrag aufrechnen. Letzterer kann eine so genannte Prüfungs- und Überlegungsfrist in Anspruch nehmen, sodass er sich für die Rückgabe einige Wochen oder sogar Monate Zeit lassen kann.
Kaution anlegen in WG
Das Kautionsgeld wird auf einem eigens dafür eingerichteten Konto getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt. Dort verbleibt das Geld bis zum Ende des Mietverhältnisses. Je nach Art des Mietvertrags ist der Vermieter, der im Mietvertrag eingetragene Hauptmieter oder alle Mieter gemeinschaftlich für die Verwaltung der Kautionsgelder verantwortlich. Als Anlageform stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, auf die sich die Mietparteien einigen können. So können Sie die Mietkaution anlegen:
Bürgschaft
Die Mietsicherheit muss nicht zwingend in „bar“ geleistet werden, sondern kann auch als Bürgschaft hinterlegt werden. Häufig verlangen Vermieter gerade von jungen Leuten die ihre erste Wohnung beziehen eine Mietbürgschaft der Eltern. Eltern die für ihre Kinder bürgen, sollten sich vorab genau über die Gestaltung des Mietvertrags informieren. Denn die meist als selbstschuldnerische Bürgschaft ausgestaltete Verpflichtung kann zu einem hohen Risiko werden, wenn der Sohn oder die Tochter auch für die Mitbewohner haften muss. Auch eine Kombination aus Barkaution und Bürgschaft ist möglich. Einzige Beschränkung: die Höhe der Kautionssumme darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Mietkautionsbürgschaften werden alternativ von Banken und Versicherungen angeboten.
Sabine meint
Hallo,
ich bin vor kurzem aus einer WG ausgezogen. Meine Vermieterin hat die Wohnung gekauft, und ich habe einen Vertrag mit ihr. Jetzt bin ich ausgezogen, und sie verweigert mir die Kaution von 900€. Sie meinte, Herd und Kühlschrank sind kaputt, und es gibt Kalk in der Dusche. Der Herd geht aber, es sind eben nur Abnutzungsspuren drauf. Alles andere ist auch Abnutzung. Aber deshalb kann man doch keine Kaution einbehalten? Bezieht sich die Kaution nur auf das Zimmer oder die komplette Wohnung?
admin meint
Hallo,
ist der Kühlschrank nun defekt, oder hat er ebenfalls nur leichte Abnutzungsspuren? Wenn alles funktioniert, ist der Betrag in jedem Fall zu hoch. Sie müssten den größten Teil der Kaution, wenn nicht sogar alles zurückbekommen. Sind noch Nebenkosten offen? Dafür könnte die Vermieterin noch einen Teil behalten. Von der Höhe des Betrag (900 Euro) gehe ich davon aus, dass es sich nur auf Ihr Zimmer bezieht. Ohne den Mietvertrag zu kennen, kann ich jedoch keine 100 prozentige Aussage treffen.
Freundliche Grüße
Marie meint
Hallo,
wir sind eine 4er WG, und haben bereits über eine Monatsmiete Kaution hinterlegt. Nun wechselt ein WG Mitglied, und der neue Mieter soll eine Bürgschaft für zwei Monatsmieten Kaution hinterlegen. Was bedeutet das für ihn? Übernimmt er dann hauptanteilig die Haftung für die entstandenen Schäden an der gesamten Wohnung? Inwiefern dürfen wir diese Mietkaution unter uns aufteilen, wenn sie explizit von IHM gefordert worden ist? Schließlich ist das im Verhältnis total unfair. Wir haben einen Vertrag in dem alle Hauptmieter sind.
Liebe Grüße
Marie
admin meint
Hallo
diese Art von Mietvertrag hat den Nachteil, dass alle Mieter gesamtschuldnerisch haften. Das bedeutet, dass der Vermieter bei Mietrückständen und Schäden die Regulierung von allen Mietern verlangen kann, egal wer den Schaden letztlich verursacht hat. Das gilt auch für die Verrechnung der Ansprüche mit der Mietkaution. Wer später tatsächlich dafür aufkommt, müssen Sie also untereinander regeln.
Viele Grüße
Renato meint
Folgende Situation: Ich bewohnte 5 Jahre lang eine WG zusammen mit einem Kumpel. Wir waren beide Hauptmieter im Mietertrag, und haben auch die Mietkaution zusammen hinterlegt. Jetzt ziehe ich aus, und möchte meinen Teil der Kaution ausgezahlt haben. Mein Kumpel sagt, ich soll mich wegen der Auszahlung an den Vermieter wenden. Stimmt das?
admin meint
Hallo,
es kommt darauf an. Meiner Erfahrung nach sieht es so aus: (das ist keine Rechtsberatung!!) Wenn der alte Mietvertrag fortgeführt wird, muss der Vermieter keine Mietkaution an Sie auszahlen, sondern Ihr Mitbewohner. Wird nach Ihrem Auszug einer neuer Mietvertrag abgeschlossen, muss der Vermieter das Geld an Sie auszahlen.
Freundliche Grüße