Mietkaution: alle Regeln und Vorschriften im Überblick

Die Mietkaution ist ein häufiges Streitthema. Denn für Vermieter ist sie eine wichtige Sicherheit, für Mieter hingegen nur eine lästige Zahlungsverpflichtung. Wir erläutern alle wichtigen Regeln und Vorschriften: Von A wie Anlage bis Z wie Zinsen.

Was ist eine Mietkaution?

Jeder Mieter kennt dies: Beim Einzug in eine neue Wohnung verlangt der Vermieter i. d. Regel eine sogenannte Mietkaution. Der Begriff wird vom lateinischen Wort „cautio“ abgeleitet, und bedeutet Sicherheit oder Vorsicht. Der Zweck einer Kaution besteht darin, den Vermieter abzusichern, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Sie funktioniert wie eine Art Faustpfand: Der Wohnungsgeber kann im Schadensfall auf das Geld zugreifen, und mit seinen Forderungen verrechnen.

Was darf der Vermieter mit einer Mietkaution absichern?

Eine Kaution darf nicht für alles Mögliche verwendet werden, sondern nur für tatsächliche Ansprüche aus dem aktuellen Mietverhältnis. Dazu gehören:

• nicht gezahlte Mieten und Nebenkosten
• Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung
• Schäden in der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen
• nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen
• Kosten aus Rechtsstreitigkeiten

Die Kaution im Gesetz

Damit der Vermieter überhaupt eine Mietkaution verlangen darf, muss diese zunächst schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden. Wurde eine entsprechende Vereinbarung getroffen, müssen sich die Mietparteien an die gesetzlichen Vorschriften von § 551 des bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) halten.

Was beinhaltet die gesetzliche Vorschrift?

In § 551 BGB sind „Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit“ geregelt. Das bedeutet: Es wird festgelegt, wie hoch eine Mietkaution sein darf, und bis wann sie vom Mieter gezahlt werden muss. Ebenso findet man dort, wie die Kaution während der Mietdauer angelegt wird, und was mit den Zinsen passiert. Gesetzliche Vorschriften zur Rückzahlung sind in § 551 BGB dagegen nicht enthalten.

Wie hoch darf eine Mietkaution sein?

Laut Gesetzgeber darf die Mietkaution bei privaten Mietverhältnissen die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten (erlaubter Höchstbetrag). Die Mietparteien können demnach eine niedrigere Kautionssumme, wie z.B. 2 Monatsmieten vereinbaren. Eine Zahlung von 4 Monatsmieten wäre dagegen unzulässig.

Wie berechnet man den Höchstbetrag einer Kaution?

Entscheidend für die Berechnung ist die sogenannte Nettokaltmiete. Damit ist die Grundmiete ohne Nebenkosten wie z.B. für Heizung oder Wasser gemeint. Der Höchstbetrag gilt übrigens sowohl für die Barkaution also auch andere Kautionsformen wie z.B. eine Bürgschaft. Hierzu folgendes Beispiel:

Keine gesetzliche Obergrenze bei gewerblichen Vermietungen

Die Vorschriften zur Begrenzung auf drei Monate gelten übrigens nur bei Mietverträgen für Privatwohnungen. Bei einer Mietkaution für Gewerbe-Mietobjekte kann die Höhe zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden. Hier sind je nach Branche auch schon mal fünf oder sechs Monatsmieten üblich.

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Wann ist die Kaution fällig?

In der Praxis ist es üblich, dass der Vermieter die Mietkaution schon bei Unterschrift des Mietvertrags haben möchte. Laut Gesetz ist diese jedoch erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Vereinbaren die Mietparteien eine Übergabe der Kaution in bar (sogenannte Barkaution), ist der Mieter sogar berechtigt, die Geldsumme in drei monatlichen Raten zu zahlen. Das Recht auf Ratenzahlung darf auch nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Wie funktioniert die Ratenzahlung?

Die erste Teilzahlung wird in dem Monat fällig, in dem das Mietverhältnis beginnt. Die Zahlung erfolgt spätestens an dem Tag, an dem der Vermieter auch seine erste Miete erhält. Die beiden anderen Raten werden mit den beiden folgenden Mietzahlungen – also im zweiten und im dritten Monat fällig. Entscheidend für den Beginn der Ratenzahlung ist nicht das Datum, an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde, sondern der tatsächliche Mietbeginn. Den genauen Ablauf erläutert das folgende Beispiel:

Beispiel für die Kautionszahlung in Raten

• Abschlussdatum ist der 10.07.2024.
• Mietbeginn ist der 01.08.2024.
• Die 1. Rate ist 01.08.2024 fällig.
• Die 2. Rate ist am 01.09.2024 zu zahlen.
• Die 3. Rate muss zum 01.10.2024 beglichen werden.

Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht (pünktlich) bezahlt?

Ohne Mietkaution geht der Vermieter ein finanzielles Risiko ein, denn im Schadensfall steht ihm keine Sicherheit zur Verfügung. Eine nicht gezahlte Kaution wird im Mietrecht genau so behandelt, wie eine nicht gezahlte Miete. Gerät der Mieter mit einem Betrag in Rückstand, welcher der Höhe von 2 Nettokaltmieten entspricht, darf der Vermieter das Mietverhältnis sogar außerordentlich fristlos kündigen (§ 569 BGB Abs. 2a). Bevor es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt, sollten die Mietparteien jedoch zunächst andere Möglichkeiten nutzen:

• 1. Dialog: Die Mietparteien suchen das Gespräch miteinander.
• 2. Fristsetzung: Der Vermieter fordert den Mieter schriftlich unter Setzung einer Frist zur Zahlung der Mietkaution auf.
• 3. Mahnung: Der Mieter wird in einem Mahnschreiben letztmalig erinnert, und auf rechtliche Konsequenzen hingewiesen.
• 4. Kündigung: Der Vermieter kündigt den Mietvertrag aus wichtigem Grund nach § 569 BGB Abs. 2a.

Wie wird eine Mietkaution angelegt?

Nachdem die Mietkaution an den Vermieter übergeben wurde, stellt sich die Frage: Was passiert nun eigentlich damit? Damit die Kaution im Schadensfall oder für eine spätere Rückzahlung zur Verfügung steht, ist es dem Wohnungsgeber nicht erlaubt, das Geld zu Hause aufzubewahren, oder es für private Zwecke zu verwenden. Dazu im Einzelnen:

Die gesetzliche Anlage nach § 551 BGB

Um den Zweck der Mietkaution zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber hierfür eine sichere Lösung geschaffen. Laut § 551 BGB Abs. 3 hat der Vermieter eine ihm vom Mieter in bar überlassene Geldsumme (kurz Barkaution) bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage muss dabei getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen. Oder einfach ausgedrückt: Der Vermieter eröffnet ein klassisches Sparkonto bei einer Bank, und zahlt die vom Mieter erhaltene Kautionssumme dort ein. Das Geld wird zu dem für Sparkonten üblichen Zinssatz verzinst. Um die Trennung vom übrigen Vermögen des Vermieters zu gewährleisten, erfolgt die Einzahlung auf einem separaten Konto. Da der Vermieter das Geld treuhänderisch verwaltet, spricht man auch von einem sogenannten Treuhandkonto. Dieses wird von der Bank als Mietkautionskonto gekennzeichnet.

Das klassische Mietkautionskonto steht in der Kritik

Diese Anlageform steht in den letzten Jahren zurecht in der Kritik. Dies liegt einerseits an der sehr niedrigen Verzinsung für Sparkonten. Außerdem ist ein klassisches Mietkautionskonto nicht bei allen Banken erhältlich, oder andernfalls mit hohen Kosten verbunden. Günstige oder kostenlose Angebote sind heutzutage selten geworden.

Welche Anlagemöglichkeiten gibt es sonst noch?

Die Mietparteien können sich auch für eine andere Anlageform entscheiden. Hierbei ist so ziemlich jede Art der Geldanlage möglich, solange beide Mietparteien damit einverstanden sind. Wichtig ist auch hier, dass die Kaution nicht mit anderen Geldern des Vermieters vermischt wird. Einige Beispiele können Sie der folgenden Auflistung entnehmen. Eine ausführliche Beschreibung sowie eine Auswahl von Banken und Anbietern finden Sie in unserem Ratgeber: Mietkaution anlegen.

• vom Mieter eröffnetes Mietkautionskonto
• Mietkautionsdepot zur Anlage in Aktien oder Fonds
• Tagesgeldkonto
• Festgeld
• Mietkautionsbürgschaft

Wer muss die Mietkaution anlegen: der Mieter oder der Vermieter?

Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietkaution anlegen. Das gilt in jedem Fall bei einer vom Mieter übergebenen Barkaution. Die Eröffnung von Depots und Tagesgeldkonten wird üblicherweise auch vom Wohnungsgeber vorgenommen. Bei einem zugunsten des Vermieters verpfändeten Sparkontos ist der Mieter für die Kontoeröffnung zuständig. Dieser ist auch bei Bürgschaften und Kautionsversicherungen Vertragsinhaber.

Vermieter muss Nachweis der Anlage erbringen

Ein Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter auf dessen Anfrage detaillierte Auskünfte zur getätigten Anlage zu erteilen. Dieser darf folgende Informationen verlangen: Ausführlichere Infos hierzu finden Sie im Ratgeber zur Nachweispflicht.

• Bei welcher Bank wurde das Konto eröffnet?
• Wie wurde das Geld angelegt? (Art des Kontos, Anlageform, Verzinsung)
• Wurde die Sicherungsverpflichtung eingehalten (separat, insolvenzsicher)?

Mieter haben Anspruch auf Zinsen

Mieter haben grundsätzlich immer einen Anspruch auf Verzinsung der angelegten Summe. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, das Geld während der Mietdauer in bar aufzubewahren, oder unverzinst anzulegen. Außer allgemeine Niedrigzinsen lassen keine andere Möglichkeit zu.

Wem gehören die Zinsen aus der Mietkaution?

Die Zinsen aus der Mietkaution gehören immer dem Mieter. Das gilt auch dann, wenn das Konto auf den Namen des Vermieters eröffnet wurde. Wird das Kautionskonto nach Mietende aufgelöst, hat der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung der Kautionssumme inklusive der Verzinsung. Von der Summe werden dann noch verrechnete Kosten, wie z.B. für die Reparatur von Schäden, oder Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung abgezogen.

Wie hoch ist die Verzinsung?

Die Anlage wird – insofern nichts anderes vereinbart wurde – zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen verzinst. Derzeit (Stand Juni 2024) sind bei einem Sparkonto zwischen 0,01% und 0,10% üblich. Hierbei handelt es sich um die gesetzlich vorgeschriebene Mindestverzinsung. Die tatsächliche Höhe richtet sich jedoch immer nach der gewählten Anlageform, siehe Übersicht der Zinsen für eine Mietkaution.

Müssen Kautionszinsen versteuert werden?

Erträge aus Geldanlagen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Der Mieter kann jedoch bei einem auf seinen Namen laufenden Kontos bei der Bank eine Steuerbefreiung beantragen. Durch Einreichung eines Freistellungsauftrags werden Zinserträge bis zum jährlichen Höchstbetrag von 1.000 Euro für Ledige und 2.000 Euro für Verheiratete steuerfrei. Ist dagegen der Vermieter Kontoinhaber, ist eine Befreiung nicht möglich, und die Steuern werden zunächst an das Finanzamt abgeführt. Der Mieter kann diese jedoch im Rahmen seiner jährlichen Steuererklärung zurückholen.

Finanzierung der Mietkaution

Wer beim Umzug nicht flüssig ist, kann die Mietkaution auch finanzieren. Hierfür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Welche Lösung am besten geeignet ist, richtet sich nach der jeweiligen Situation des Mieters.

• Der Dispokredit ist eine praktische Liquiditätsreserve auf dem Girokonto, wenn mal kein Guthaben vorhanden ist. Die Zinsen sind jedoch mit durchschnittlich 12 Prozent sehr hoch, weshalb er nur im Notfall verwendet werden sollte. Der Dispo eignet sich für Mieter, die den Kredit mit den nächsten 1 oder 2 Gehaltseingängen wieder zurückzahlen können.
• Bei einem Ratenkredit leiht sich der Kreditnehmer einen bestimmten Geldbetrag von seiner Bank, den er in regelmäßigen monatlichen Raten über einen festgelegten Zeitraum zurückzahlt. Der Ratenkredit bietet dann Vorteile, wenn der Antragsteller aufgrund seiner Bonität gute Konditionen erhält, und für die Rückzahlung mehr Zeit benötigt wird.
• Bei der gesetzlichen Ratenzahlung hat der Mieter 3 Monate Zeit, die Kaution an den Vermieter zu leisten.
• Bei einer Mietkautionsbürgschaft bürgt eine Bank oder Versicherung beim Vermieter, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Anstelle des hohen Einmalbetrags wird nur ein jährlicher Beitrag an den Anbieter fällig. Die Bürgschaft eignet sich für Mieter, die beim Umzug ihre Ersparnisse lieber für andere Ausgaben verwenden, oder einen teuren Kredit vermeiden möchten.

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Einbehalt durch Vermieter

Bleibt der Vermieter nach Mietende auf offenen Zahlungen oder Kosten für Renovierungen sitzen, hat er gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Hierfür darf er unter bestimmten Voraussetzungen die Mietkaution einbehalten, und mit seinen Forderungen verrechnen. Ein verbleibender Differenzbetrag wird später an den Wohnungsinhaber ausgezahlt.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

• Es muss sich um wirkliche Schäden handeln, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Normale Abnutzungsspuren muss der Vermieter dagegen hinnehmen, und sind mit der Miete abgegolten.
• Es dürfen nur konkrete Forderungen aus dem aktuellen Mietverhältnis herangezogen werden.
• Es dürfen nur tatsächliche Ansprüche verrechnet werden: Bei Teilbeschädigungen nur den entsprechenden Anteil, bei Schäden an älteren Gegenständen nur den Zeitwert.
• Die Mietkaution darf erst nach Mietende in Anspruch genommen werden.

Rückzahlung nach Mietende

Sobald das Mietverhältnis endet, stellt sich für Mieter gewöhnlich die Frage nach der Rückzahlung der Mietkaution (hier mehr Infos). Die gesetzlichen Vorschriften hierzu findet man nicht im § 551 BGB. Diese ergeben sich aus der aktuellen Rechtsprechung anhand verschiedener Gerichtsurteile der letzten Jahre.

Voraussetzungen für die Rückzahlung

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung entsteht nicht automatisch mit dem Ende des Mietvertrags oder dem Auszugstermin. Der Vermieter ist erst dann zur Herausgabe der Mietkaution verpflichtet, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

• Das Mietverhältnis ist offiziell beendet.
• Alle offenen Zahlungen, wie z.B. Miete und Nebenkosten wurden vom Mieter beglichen.
• Die Wohnung wurde in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben. Das bedeutet: gründlich gereinigt, vollständig und repariert. Zur Dokumentation der Übergabe empfiehlt sich die Nutzung eines Wohnungsübergabeprotokolls.
• Es wurden alle Schlüssel zurückgegeben.
• Es wurden Schönheitsreparaturen im Rahmen einer vereinbarten und gültigen Klausel durchgeführt.
• Eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist ist vorüber, siehe nächster Abschnitt.

Welche Fristen gelten für die Rückzahlung?

Der früheste Zeitpunkt für eine Rückzahlung der Kaution ist das Datum, an dem der Mietvertrag endet. Je nach Situation gelten im Mietrecht unterschiedliche Fristen.

• Es sind alle Ansprüche geklärt, und die Wohnung wurde mängelfrei übergeben: Der Vermieter hat die Kaution innerhalb weniger Tage an den Mieter zurückzuzahlen.
• Der Vermieter darf sich für die Überprüfung von Mängeln sowie zur Abrechnung von Forderungen bis zu 6 Monate Zeit lassen (sog. Prüfungs- und Überlegungsfrist).
• Ist bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen entsprechenden Teil der Kaution bis zu 12 Monate einbehalten.

Rückgabe einer Bürgschaft

Wurde eine Mietkautionsbürgschaft hinterlegt, erhält der Mieter keine Auszahlung wie bei einer hinterlegten Barkaution. Der Vertrag einer Bürgschaft endet durch Rückgabe der Bürgschaftsurkunde durch den Vermieter. Wurde die Bürgschaft vom Vermieter in Anspruch genommen, muss der Mieter der Versicherung den ausgelegten Betrag erstatten.