Die Mietkaution ist für viele Mieter und Vermieter auch steuerlich relevant. Wir erläutern, wo sie in der Steuererklärung eingetragen wird, wie man sie absetzen kann, und wie Erträge aus einer Kautionsanlage versteuert werden.
- Die Mietkaution als solche wird nicht in der Steuererklärung angegeben, jedoch mit ihr verbundene Einnahmen und Ausgaben.
- Zinsen aus einer Kautionsanlage müssen vom Mieter als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert werden.
- Die Kaution für eine beruflich genutzte Zweitwohnung ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abzugsfähig.
- Gewerbetreibende können die Gebühren einer Mietkautionsbürgschaft als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen.
Wo wird die Mietkaution in der Steuererklärung angegeben?
Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Mietkaution werden in der Steuererklärung an unterschiedlichen Stellen eingetragen. Die folgende Übersicht zeigt die verschiedenen Möglichkeiten für Mieter und Vermieter.
Mieter
- Erträge der Kautionsanlage: Zinsen, Dividenden oder Kursgewinne tragen Mieter in der Anlage KAP (Einkünfte aus Kapitalvermögen) Ihrer Steuererklärung ein. Hier wird auch eine bereits abgeführte Abgeltungsteuer mit Kirchensteuer und Soli angegeben.
- Beruflich genutzte Zweitwohnung: Die Angabe einer vom Vermieter einbehaltenen Kaution für eine beruflich genutzte Zweitwohnung erfolgt unter: außergewöhnliche Belastungen.
- Gewerbliche Mietkaution: Nicht bilanzierende Unternehmen können die Mietsicherheit unter sonstige Betriebsausgaben absetzen. Eine Kautionsrückzahlung nach Mietende muss wiederum als Einnahme versteuert werden.
- Gewerbliche Mietkautionsbürgschaft: Die Beitragskosten für eine Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung werden unter sonstige Betriebsausgaben erfasst.
Vermieter
- Besteuerung der Kautionsanlage bei Vermieterkonto: Läuft das Kautionskonto auf den Vermieter, werden die Zinsen trotzdem dem Mieter zugerechnet. Der Vermieter muss dem Mieter die Steuerbescheinigung der Bank übergeben, damit dieser die Erträge versteuern, und zu viel gezahlte Steuern vom Finanzamt zurückfordern kann.
- Aufwand durch Verwaltung und Anlage: Vermieter können z.B. die Gebühren für ein Mietkautionskonto als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) geltend machen.
Wer muss die Zinsen aus einer Kautionsanlage versteuern?
Gemäß § 551 BGB Abs. 3 stehen die Erträge aus einer Kaution dem Mieter zu, und müssen deshalb auch von diesem versteuert werden. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter Kontoinhaber des Mietkautionskontos ist, siehe auch Erklärung in der Tabelle oben.
Mietkaution versteuern und zu viel gezahlte Steuern zurückholen
Die folgende Anleitung zeigt, wie Sie als Mieter Ihre Kaution versteuern können. Haben Sie keinen oder einen zu niedrigen Freistellungsauftrag eingereicht, oder läuft das Kautionskonto auf den Namen des Vermieters, können Sie auf demselben Wege bereits abgeführte Steuern vom Finanzamt zurückholen. Eine Rückerstattung ist übrigens für die vergangenen 4 Jahre möglich.
- Freistellungsauftrag überprüfen: Stellen Sie sicher, dass Sie bei Ihrer Bank(en) einen Freistellungsauftrag eingerichtet haben, um den Sparerpauschbetrag (1.000 Euro für Ledige, 2.000 Euro für Verheiratete) nutzen zu können.
- Steuerbescheinigung heraussuchen: Suchen Sie die Steuerbescheinigung(en) Ihrer Bank(en) vom vergangenen Jahr heraus. Hier stehen die Kapitalerträge sowie bereits abgeführte Steuern drin. Wurde das Kautionskonto vom Vermieter eröffnet, fordern Sie die Bescheinigung Ihres Vermieters an.
- Anlage KAP ausfüllen: Tragen Sie die Zinserträge in die Anlage KAP (Einkünfte aus Kapitalvermögen) Ihrer Steuererklärung ein. Sie können dort auch bereits einbehaltene Steuern angeben.
- Rückerstattung oder Nachzahlung: Das Finanzamt prüft Ihre Angaben, und berechnet, ob Sie eine Rückerstattung erhalten, oder eine Nachzahlung leisten müssen. Falls zu hohe Beträge einbehalten wurden, wird Ihnen die Differenz erstattet.
Welche Steuern fallen bei einer Mietkaution an?
Für Erträge aus Geldanlagen, wie z.B. Zinsen, Dividenden oder Kursgewinne, gilt in Deutschland die Abgeltungsteuer. Diese wird von der Bank direkt einbehalten, und an das Finanzamt abgeführt. Jeder Sparer muss von seinen Kapitalerträgen pauschal 25% abgeben. Wer Mitglied in der Kirche ist, zahlt zudem Kirchensteuer, welche je nach Bundesland entweder 8- oder 9% der zu berechnenden Abgeltungssteuer beträgt. Hinzu kam bis zum Jahr 2021 der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5%, der nun für meisten Sparer wegfällt.
Wie funktioniert die Besteuerung von Kautionszinsen?
Die Besteuerung wird nun an folgendem Beispiel erläutert. Bei dieser Kautionsanlage sind 10 Euro Zinsen angefallen. Der Vollständigkeit halber wird der Solidaritätszuschlag mit aufgeführt.
+ Solidaritätszuschlag (5,5% der Abgeltungssteuer)
+ Kirchensteuer (8,0% der Abgeltungssteuer)
Summe der steuerlichen Belastung
+0,14€
+0,20€
= 2,84€
– abgezogene Steuern
Kapitalertrag netto
-2,84€
= 7,16€
Steuerbefreiung über Freistellungsauftrag beantragen
Kapitalerträge können im Rahmen des sogenannten Sparerpauschbetrages steuerfrei vereinnahmt werden. Eine Befreiung ist für Singles bis 1.000 Euro und für Eheleute bis 2.000 Euro pro Jahr möglich. Hierzu muss der Sparer einen Freistellungsauftrag bei seiner Bank oder dem jeweiligen Anbieter einreichen. Die meisten Anlageinstitute stellen hierfür auf ihrer Webseite ein Formular zum Download zur Verfügung. Bei der Kaution gibt es eine Besonderheit zu beachten: Eine direkte Steuerbefreiung ist nur möglich, wenn das Konto auf den Mieter angelegt wurde. Ist hingegen der Vermieter Kontoinhaber, muss der Mieter die Abgeltungssteuer auf seine Zinserträge zunächst abführen. Er kann sie jedoch über seine nächste Einkommensteuererklärung zurückfordern, siehe Anleitung oben.
Kann man die Mietkaution von der Steuer absetzen?
Die Mietkaution als solche lässt sich nicht absetzen, da es sich lediglich um eine Sicherheitsleistung handelt. Allerdings können mit ihr verbundene Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden, wenn 1. diese im Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen stehen, und 2. die Kosten zudem dauerhaft anfallen. Oder einfach ausgedrückt:
- Die Ausgaben müssen im direkten Zusammenhang mit einem Arbeitsverhältnis oder Gewerbe stehen.
- Die Kaution muss ein dauerhafter Kostenfaktor sein, also später nicht vom Vermieter zurückgezahlt werden.
Privat genutzte Wohnung
Die Hinterlegung einer Barkaution für eine Privatwohnung ist nicht abzugsfähig, da hier kein Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften besteht. Zudem wird diese zum Ende des Mietverhältnisses meist an den Mieter zurückgezahlt. Eine durch den Vermieter einbehaltene Mietkaution stellt zwar einen dauerhaften Kostenfaktor dar. Allerdings besteht hier keine Möglichkeit, die Kosten mit Einkünften aus einem Arbeitsverhältnis oder gewerblichen Einnahmen zu verrechnen.
Beruflich genutzte Zweitwohnung
Muss ein Arbeitnehmer aus beruflichen Gründen eine zusätzliche Wohnung anmieten, können die damit verbundenen Ausgaben für Miete und Umzug steuerlich abgesetzt werden. Auch die Kaution kann berücksichtigt werden, wenn sie im Zusammenhang mit dem Arbeitsverhältnis steht, und die Kosten dauerhaft anfallen. Die Absetzbarkeit wäre also dann gegeben, wenn der Vermieter die Sicherheit beim Auszug einbehält, um damit verbleibende Ansprüche aus dem Mietvertrag abzudecken.
Kredit für Umzug
Auch bei einem für den Umzug aufgenommenen Kredit gelten die gleichen Voraussetzungen. Nur wenn das Darlehen zur Finanzierung einer beruflich genutzten Zweitwohnung gedacht ist, können die Zinsen – jedoch nicht die Tilgung – von der Steuer abgesetzt werden. Diese Möglichkeit umfasst jedoch die gesamten Umzugskosten, nicht einzelne Bestandteile. Die Aufwendungen für die Kaution müssen also Teil der gesamten Finanzierung sein.
Mietkaution für Gewerbe
Die Mietkaution für ein Gewerbe ist bei einem nicht bilanzierenden Unternehmen eine Betriebsausgabe, und kann als solche beim Finanzamt geltend gemacht werden. Erfolgt jedoch zum Ende des Mietverhältnisses eine Rückzahlung, erzielt der Gewerbetreibende eine Einnahme, die wiederum versteuert werden muss. Ein bilanzierendes Unternehmen kann die Mietsicherheit nicht als Betriebskosten geltend machen, sondern muss diese als sonstigen Vermögensgegenstand in den Aktiva einer Bilanz erfassen.
Beitrag für Mietkautionsbürgschaft
Die jährlichen Beitragskosten einer Mietkautionsbürgschaft für ein Gewerbe sind absetzbar, da steuerpflichtige Einnahmen erzielt werden. Zudem erhält der Mieter die gezahlten Beiträge nicht wieder zurück.
Guten Tag,
vielen Dank für die informative Seite. Allerdings frage ich mich, wer die Kapitalertragssteuer zahlt, wenn der Vermieter die Mietkaution auf einem verzinsten Tagesgeldkonto hinterlegt?
Freundliche Grüße
Hallo,
die Erträge aus einer Kaution müssen immer vom Mieter versteuert werden. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter Kontoinhaber ist, siehe Erklärung in der Tabelle ganz oben.
Freundliche Grüße