Gewerbe-Mietkaution: Höhe, Zahlung, Anlage und Verzinsung

Die Mietkaution sichert die Forderungen des Vermieters aus einem Mietverhältnis ab. Das gilt sowohl für Privatwohnungen als auch für Gewerbe Mietobjekte. Doch Unternehmer genießen weniger Schutz durch den Gesetzgeber als Verbraucher. Wir klären auf.

Zweck und Vereinbarung einer gewerblichen Kaution

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit, wenn der Mieter vereinbarte Zahlungen nicht leistet, oder beim Auszug Schäden hinterlässt. Die im Mietrecht üblichen Vorschriften des § 551 BGB gelten jedoch nur für Privatwohnungen. Da bei der gewerblichen Kaution eine gesetzliche Grundlage fehlt, bleibt es den Mietparteien überlassen, welche Absprachen sie miteinander treffen. Die Regelungen entstehen also durch mietvertragliche Vereinbarung, in der Praxis übliche Handlungsweisen sowie Orientierung an der Rechtsprechung (z.B. wegweisende Gerichtsurteile). Eine Regel gilt jedoch immer: Ein Vermieter hat niemals einen gesetzlichen Anspruch auf Hinterlegung einer Kaution. Diese muss immer schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden. Der Sicherungszweck ist bei der Gewerbekaution weiter gefasst als bei der Privatkaution. So kann der Eigentümer z.B. eine Nutzungsentschädigung geltend machen, und vom Rückzahlungsbetrag abziehen, wenn der Mieter die Immobilie nach Mietende nicht rechtzeitig übergibt.

Wie hoch darf die Mietkaution für ein Gewerbe sein?

Für private Mieter in Deutschland ist die Höhe der Mietkaution gemäß § 551 BGB auf maximal 3 Monatsmieten ohne Nebenkosten begrenzt. Für Unternehmen gilt dieser Höchstbetrag nicht. Die Summe wird entweder vom Vermieter bestimmt, oder kann zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden. Hierbei spielt insbesondere das individuelle Risiko für den Eigentümer der Immobilie eine Rolle. Einfluss auf die vereinbarte Kautionssumme haben z.B. folgende Punkte:

• Die Branche des Gewerbetreibenden
• Dauer und Umfang der Nutzung der Immobilie
• enthaltenes Inventar und das Risiko von Beschädigungen
• Die Bonität des Mieters

Für einen Gewerbemietvertrag sind in der Praxis schon mal fünf oder sechs Monatsmieten üblich, siehe auch folgende Urteile: OLG Brandenburg, ZMR 2006, 853 sowie OLG Düsseldorf, BeckRS 2009, 27752. Jedoch muss sich der Höchstbetrag in einem angemessenen und üblichen Rahmen bewegen. Nicht üblich wäre z.B. eine Höhe von acht Monatsmieten, wenn Vermieter vergleichbarer Unternehmen ansonsten nur vier oder fünf Monatsmieten verlangen.

Wann muss eine Gewerbe-Mietkaution gezahlt werden?

Die Hinterlegung einer Gewerbekaution ist zu dem Zeitpunkt fällig, den entweder der Vermieter bestimmt, oder den die Mietparteien gemeinsam festlegen. Üblicherweise wird die Kaution zu Mietbeginn oder spätestens bei Übergabe der Räumlichkeiten geleistet. Ein Recht auf Ratenzahlung hat der Mieter im Gegensatz zu privat vermieteten Wohnungen nicht. Die Mietparteien können jedoch eine individuelle Vereinbarung darüber treffen, dass mehrere Teilzahlungen möglich sind. Bei nicht geleisteter oder verspäteter Zahlung kann der Vermieter den Mietvertrag unter Umständen wieder kündigen.

Wie kann eine gewerbliche Mietkaution angelegt werden?

Ob, und wie eine Gewerbekaution angelegt wird, ist zwischen den Mietparteien reine Verhandlungssache. Allerdings orientiert sich die aktuelle Rechtsprechung an den Regelungen, die für private Mietverhältnisse gelten. So muss auch im Gewerbemietrecht der Vermieter das Geld getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen, solange keine andere Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Für die Anlage während der Mietzeit stehen in etwa dieselben Möglichkeiten wie bei der Privatkaution zur Verfügung. In der Praxis sind Barkautionen zwar ebenso üblich, aufgrund der hohen Summen jedoch nicht ganz so verbreitet. Viel häufiger greifen die Mietparteien auf das Sicherungsinstrument der Mietkautionsbürgschaft zurück. Seltener gewählt werden die Verpfändung von Wertpapieren oder auch eine sogenannte Patronatserklärung. Diese ähnelt im Prinzip einer Bürgschaft. Die Möglichkeiten im Überblick:

Ist der Vermieter zur Verzinsung verpflichtet?

Da ein gewerblicher Vermieter gesetzlich nicht zur Anlage der Mietkaution verpflichtet ist, besteht somit auch keine Pflicht zur Verzinsung. So hat der Vermieter die Möglichkeit, die Verzinsung mietvertraglich auszuschließen. In dem Fall kann der Mieter also keine Zinsen verlangen. In der Rechtsprechung findet man hierzu folgende Angaben: Der Bundesgerichtshof leitet eine Verzinsungspflicht des Vermieters ab, wenn der Mietvertrag keine Regelung über die Kautionsanlage oder Verzinsung enthält. (BGH ZMR 1995, 11). Wurde die Kaution auf einem Sparkonto angelegt, hat der Mieter auch im Gewerbemietrecht einen Anspruch auf Zinsen (BGH, NJW 1994, 3287, OLG Nürnberg, GuT 2006, 230). Natürlich können sich die Mietparteien von Anfang an auf eine verzinsliche Anlage verständigen. Diese Vereinbarung wird dann in den Mietvertrag übernommen.

Wann erfolgt die Rückzahlung?

Die Fristen für die Rückzahlung orientieren sich an der Rechtsprechung, die für private Mietverhältnisse gelten. Wurde die Immobilie mängelfrei übergeben, und hat der Vermieter keine sonstigen offenen Forderungen mehr, hat der Mieter einen sofortigen Anspruch auf Rückzahlung (OLG Düsseldorf, BeckRS 2011, 29549). Andernfalls kann der Eigentümer eine angemessene Prüfungsfrist geltend machen. Demnach kann er die Mietkaution zwischen 3 und 6 Monaten einbehalten, siehe Urteile OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036 und OLG Düsseldorf ZMR 1992, 191. In der Praxis tendieren Vermieter dazu, diese Frist voll auszunutzen. Die Zeiträume können auch verkürzt oder verlängert werden, wenn es die Situation erfordert. So darf der Eigentümer bei einer noch ausstehenden Betriebskostennachzahlung einen in der Höhe angemessenen Teil sogar bis zu 12 Monate einbehalten. Wichtig zu wissen: Der Anspruch auf Rückgabe einer Mietkaution verjährt gemäß § 195 BGB nach drei Jahren.

Wird eine gewerbliche Kaution brutto oder netto gezahlt?

Auf eine Gewerbekaution wird keine Umsatzsteuer erhoben. Das liegt daran, dass es nicht um einen steuerpflichtigen Umsatz, sondern um eine treuhänderische Sicherheitsleistung handelt. Sie wird also netto gezahlt. Allerdings kann der Vermieter die Kaution auf Basis der vereinbarten Bruttomiete berechnen. Das ändert jedoch nichts daran, dass eine Kaution als solche umsatzsteuerfrei ist.

Steuerliche Absetzbarkeit

In bestimmten Fällen lässt sich die Mietkaution für ein Gewerbe steuerlich absetzen. Bedingung dafür ist, dass die Kosten dauerhaft anfallen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter beim Auszug die Mietkaution einbehält, um beispielsweise Ansprüche aus dem Mietvertrag zu decken. Die dem Mieter dadurch entstehenden Aufwendungen sind steuerlich absetzbar. Da es sich um eine Betriebsausgabe handelt, kann die Barkaution bei nicht bilanzierenden Unternehmen in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Hierbei ist darauf zu achten, dass der Gewerbetreibende – wenn er die Kautionssumme am Ende des Mietverhältnisses zurückerhält – eine Einnahme erzielt, die als solche versteuert werden muss. Nimmt der Mieter zur Finanzierung einen Kredit auf, ist die Mietsicherheit ebenfalls steuerlich absetzbar. Achtung: Als absetzbar gelten aber lediglich die Zinsen des Darlehens, nicht die Tilgung. Gewerbliche Mieter können zudem Beiträge für eine Mietbürgschaft gegenüber dem Finanzamt geltend machen.