Mietminderung berechnen: In 4 Schritten zur Höhe

Verweigert der Vermieter einen Mangel in der Wohnung zu beheben, dürfen Mieter unter bestimmten Umständen die Miete mindern. Ein Abzug sollte jedoch nicht wahllos erfolgen, sonst droht die Kündigung des Mietvertrags. Wir erläutern, wie Sie eine Mietminderung berechnen, und worauf zu achten ist.

Wie berechne ich eine Mietminderung?

Die gesetzlichen Vorschriften befinden sich in § 536 und 537 BGB. Dort sind die Voraussetzungen aufgeführt, unter denen ein Mieter die Miete mindern kann. Eine Grundlage für die Berechnung findet man im Mietrecht jedoch nicht. Wer eine Mietminderung berechnen möchte, muss zunächst einige Eckdaten ermitteln, und diese über eine Prozentrechnung ins Verhältnis zueinander setzen. Die Bezugsgrößen werden im nächsten Kapitel noch einmal näher erläutert.

Mietminderung berechnen in 4 Schritten: So geht´s

Die folgende Berechnung soll nur das Grundprinzip erläutern. Sie stellt kein Beweismittel für eine rechtliche Auseinandersetzung dar. Die Höhe einer Mietminderung hängt immer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Lassen Sie sich im Zweifel vom örtlichen Mieterverein beraten.

1. Bruttowarmmiete ermitteln

Mehrere Urteile des Bundesgerichtshofes bestimmen die sogenannte Bruttowarmmiete als Bemessungsgrundlage einer Mietminderung. Sie entspricht der Grundmiete einschließlich der Heizkosten- und Betriebskostenvorauszahlungen, siehe Übersicht unten. Der Betrag ist im Mietvertrag ersichtlich. Bei einer alle Kosten für Heizung und Warmwasser enthaltenden Inklusivmiete bildet diese den Ausgangspunkt der Berechnung. Nicht berücksichtigen dürfen Sie etwaige Zusatzbeträge wie beispielsweise Mietzahlungen für einen Garten oder einen Stellplatz. Entfällt der Mangel nur auf einen gesondert angemieteten Bereich wie beispielsweise eine Garage oder einen Lagerraum, machen Sie diesen zur Grundlage Ihrer Berechnung.

2. Berechnung der Minderungsquote

Im nächsten Schritt wird die sogenannte Minderungsquote ermittelt. Diese sagt aus, wie stark die Beeinträchtigung der Wohnqualität durch den Mietmangel ausfällt. Sie wird anteilig als Prozentzahl angeben, und richtet sich nach verschiedenen Faktoren, siehe einige Beispiele unten.

• Dauer der Beeinträchtigung
• Intensität der Beeinträchtigung
• Jahreszeit, z.B. bei einer defekten Heizung
• Lage und Größe der Wohnung

Was ist eine Mietminderungstabelle?

Die Minderungsquote für einen vorliegenden Mangel wird anhand einer sogenannten Mietminderungstabelle ermittelt. Hierbei handelt es sich eine Zusammenstellung von Urteilen, wo Gerichte in der Vergangenheit in einem vergleichbaren Fall eine Quote zur Mietminderung festgelegt haben. Eine offizielle oder allgemeingültige Quelle hierfür gibt es jedoch nicht. Die folgende Tabelle ist lediglich ein Auszug mit wenigen Beispielen, und dient der Veranschaulichung. Im Falle eines nicht funktionierenden Fahrstuhls wären dies im besagten Gerichtsurteil 14 Prozent. Wichtig: Nicht in jedem Urteil bekommen Mieter bei einem defekten Fahrstuhl dieselbe Quote zugesprochen.

3. Dauer des Mangels

Im dritten Schritt erfolgt die Ermittlung der Dauer des Mangels. Konkret gesagt: An wie vielen Tagen des Monats zeigte sich der Mangel? Das Recht auf Mietminderung besteht nur für die Dauer, an denen die Beeinträchtigung tatsächlich vorliegt. Gewertet wird jeder Tag mit 1/30. Unerheblich ist hierbei Ihre Anwesenheit oder Nichtanwesenheit. Ein Urlaub beispielsweise ist also kein Grund für eine Verringerung des Minderungsbetrags. Tipp: Bei einem Ausfall der Heizungsanlage im gesamten Haus haben alle betroffenen Mieter einen Anspruch.

4. Anteil an der Wohnfläche

Häufig ist nur ein Teil der Mietsache betroffen. Jedoch beziehen sich die in den Mietminderungstabellen angegebenen Minderungsquoten i.d. Regel auf die gesamte Wohnung. Beeinträchtigt ein Mangel den Gebrauch nur einzelne Räume, wird empfohlen, die Quote anteilig zu berechnen. Voraussetzung: Jeder Raum besitzt den gleichen Wohnwert. Beispiel: Umfasst Ihr Wohnzimmer 28 Prozent der Gesamtfläche, setzen Sie diesen Anteil bei der Berechnung der Mietminderung ins Verhältnis zur Bruttowarmmiete.

Ergebnis: So hoch ist Ihre Mietminderung

Wann darf man die Miete mindern?

Bevor Sie als Mieter aktiv werden, ist zunächst ein Blick auf die Voraussetzungen sinnvoll. Es müssen konkrete Mängel in der Mietwohnung vorliegen. Diese haben Sie dem Vermieter zuvor unter Setzung einer Frist angezeigt. Er hat jedoch nicht darauf reagiert, oder weigert sich, den Mangel zu beheben. Der Mietmangel muss zudem erheblich sein, also die Nutzung der Wohnung stark einschränken. Wichtig ist zudem noch, dass der Hausherr dafür verantwortlich ist.

Beispiel: Schimmel in der Wohnung

Ein häufiges Beispiel ist Schimmel an den Wänden. Hat sich dieser bereits ausgebreitet, können oft ganze Räume nicht genutzt werden. Es liegt also schon mal ein erheblicher Mangel vor. Jetzt kommt es aber noch darauf an, wodurch der Schimmel verursacht wurde. Hat der Vermieter die Wände falsch isoliert, und entsteht hierdurch Feuchtigkeit, hat der Mangel bautechnische Gründe. Eine Minderung der Miete wäre in dem Fall zulässig. Anders sieht es aus, wenn Sie als Mieter in der Wohnung Wäsche trocknen, und dabei nicht lüften. Hier wäre die Kürzung unberechtigt. Hinweis. Es handelt sich bei der Darstellung um ein vereinfachtes Beispiel, welches nur der Veranschaulichung dient. In der Praxis sind die Fälle häufig komplexer, und erfordern zunächst einer Aufklärung.

Wie kann ich mein Recht durchsetzen?

Sie müssen die Mietminderung hierfür weder beantragen noch speziell beim Vermieter ankündigen. Liegen die Voraussetzungen vor, kürzen Sie die Miete ab dem Tag, ab dem der Mangel vorliegt, und der Vermieter ausreichend Gelegenheit hatte, diesen zu beheben. Wie lange diese Frist dauert, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Dies kommt auch auf das Ausmaß der Beeinträchtigung an, und wie dringend die Umsetzung ist. Üblich sind in vielen Fällen 2 Wochen. Wichtig ist, bei der Höhe des Mietabzugs nicht über das Ziel hinauszuschießen. Denn bei einem unberechtigten Abzug, also nicht bezahlter Miete, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.