Mietkaution: Wie Niedrigzinsen, Gebühren und Inflation den Wert mindern

Die gängigste Art der Kautionsanlage ist nach wie vor das herkömmliche Sparkonto. Doch niedrige Zinsen, steigende Gebühren der Banken sowie die Inflation mindern den Wert der Sicherheit, je länger das Geld festliegt. Wir berechnen die Wertentwicklung, und zeigen welche Alternativen es gibt.

Wertverlust der Kaution: Was bedeutet das für Vermieter?

Die Mietkaution soll den Vermieter absichern, wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt, oder Schäden in der Wohnung hinterlässt. Wird das Kapital durch den Wertverlust aufgezehrt, bleibt entsprechend weniger für offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis übrig. Normalerweise ist es für einen Vermieter von Vorteil, wenn ein Mieter möglichst lange in seiner Wohnung bleibt. Jedoch nicht in dem Fall: Denn je länger die Kaution unter schlechten Bedingungen auf dem Konto festliegt, desto weniger steht am Ende als Sicherheit zur Verfügung.

Wertentwicklung einer Mietkaution unter schlechten Bedingungen

Welche Auswirkung Niedrigzinsen, Gebühren und Inflation auf den Wert einer der Mietkaution haben, berechnen wir nun an folgendem Beispiel. Es werden 2.000 Euro zu 0,01 Prozent auf einem herkömmlichen Mietkautionskonto angelegt. Das Mietverhältnis dauert 5 Jahre. Der Vermieter eröffnet das Konto, und zahlt dafür eine einmalige Gebühr von 30 Euro an die Bank. Die Inflation beträgt zum einfacheren Verständnis gleichbleibend 4 Prozent pro Jahr.

Wann ist eine Mietkaution inflationssicher angelegt?

Als inflationssicher angelegt gilt eine Mietkaution dann, wenn sie zum Ende des Mietverhältnisses noch dieselbe Kaufkraft hat wie zu Beginn. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zinssatz der Kautionsanlage höher ist als die Inflationsrate. Im Optimalfall werden auch noch die Gebühren der Bank mit den Zinsen abgedeckt. Ein Festgeld- oder Tagesgeldkonto bietet aufgrund der immer noch vorherrschenden Niedrigzinsen keinen Ausgleich zur Inflation mehr. Viel höher ist die Chance auf eine gute Rendite bei der Anlage in Wertpapieren. Insbesondere Fonds eignen sich gut, da hier das Kapital auf verschiedene Vermögenswerte gestreut, und damit das Verlustrisiko begrenzt wird. Denn schließlich soll beim Auszug des Mieters mindestens die eingezahlte Summe zur Verfügung stehen. Entwickeln sich die Märkte wie in der Vergangenheit langfristig positiv, profitieren am Ende beide Mietparteien von einem deutlichen Wertzuwachs. Während der Mieter eine attraktive Verzinsung seiner Einlage erhält, erhöht sich für den Vermieter die Sicherheit, wenn dieser nach dem Auszug des Mieters Ansprüche geltend machen möchte.

Wie funktioniert die Anlage in Fonds?

Die Kautionssumme wird hierbei auf einem Depot, entweder in aktiv gemanagte Fonds oder sogenannte ETF angelegt. Bei einer breiten Streuung der Fondsanteile an den Kapitalmärkten bietet diese Anlageform den Vorteil einer stattlichen Rendite. Je nach Art des Fonds beträgt diese zurzeit zwischen etwa vier und acht Prozent. Bei optimalen Rahmenbedingungen sind auch Wertsteigerungen oberhalb von 10 Prozent möglich. Mietparteien sollten allerdings nicht von zweistelligen Zuwachsraten ausgehen. Auch bei Fonds gibt es Nachteile und Risiken. Die Depotwerte können aufgrund des üblichen „auf und ab“ an den Börsen Schwankungen unterliegen. Zudem ist für das Eröffnen und Führen eines Depots mehr Wissen erforderlich als für das Einrichten eines normalen Kontos. Gebühren fallen ebenfalls an. Diese sind jedoch nicht höher als bei den meisten Sparkonten, siehe Anbieter für Mietkautionsdepot im Vergleich.

Wertentwicklung einer Kaution unter guten Bedingungen

In diesem Beispiel wird die Wertentwicklung einer Kautionsanlage auf einem Depot simuliert. Hierfür werden 2.000 Euro für 5 Jahre diesmal zu 6,00 Prozent in Fonds investiert. Der Vermieter zahlt für die Eröffnung wie im Beispiel oben 30 Euro. Die Inflation beträgt ebenfalls 4 Prozent pro Jahr.

Die Mietkautionsbürgschaft als Alternative

Eine weitere Alternative zum Sparkonto ist die sogenannte Mietkautionsbürgschaft. Diese bietet dem Vermieter die nötige Sicherheit, und gleichzeitig dem Mieter den Vorteil, dass er beim Einzug kein Bargeld hinterlegen muss. Für den Vermieter ist die Bürgschaft kostenlos. Dennoch fallen Gebühren an, die vom Mieter zu tragen sind.

Fazit: Die perfekte Kautionsanlage gibt es nicht

Grundsätzlich gibt es also viele verschiedene Möglichkeiten, wie man eine Mietkaution anlegen kann. Wer sich mit dem Thema beschäftigt, merkt jedoch schnell, dass es die perfekte Lösung so nicht gibt. Keine derzeit existierende Anlageform befriedigt die Bedürfnisse beider Mietparteien zu 100 Prozent. Bei allen zur Verfügung stehenden Optionen sind Vor- und Nachteile gegeneinander abzuwägen, welche entweder Mieter oder den Vermieter betreffen. Beide Parteien sollten daher die Entscheidung sorgfältig treffen, damit keine Seite übervorteilt wird.

Mietparteien müssen nicht jede Anlage akzeptieren

Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen nicht jede Anlageform akzeptieren. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 551 BGB. Demnach sind Vermieter nur zur Anlage der Kaution auf einem klassischen Sparkonto gesetzlich verpflichtet. Alle anderen Anlageformen – beispielsweise eine Bürgschaft oder eine Depotanlage – dürfen sie ablehnen. Umgekehrt ist es so, dass auch der Mieter damit einverstanden sein muss, wenn der Vermieter eine Bürgschaft oder ein Depot bevorzugt. Vereinfacht gesagt: Entscheidungen die von der gesetzlichen Regelung abweichen, müssen von beiden Mietparteien getragen werden.

Wie kann man hohe Gebühren bei Mietkautionskonten umgehen?

Für die meisten Sparkonten fallen inzwischen teils hohe Gebühren an. Nur noch wenige Anbieter verzichten aktuell noch darauf. Positive Beispiele sind z.B. die DKB sowie einige PSD-Banken, siehe Übersicht mit Konditionen zum Mietkautionskonto. Generell kostenlos sind Tagesgeld- oder Festgeldkonten. Jedoch ist hier weder eine Verpfändung noch eine Kennzeichnung als Mietsicherheit möglich. Je nachdem, wer das Konto anlegt, hat also entweder der Mieter oder der Vermieter alleinigen Zugriff auf das Geld. Für die andere Partei besteht hier das Risiko einer missbräuchlichen Verfügung. Besteht jedoch ein vertrauensvolles Verhältnis zwischen den Mietparteien, kann das Tagesgeldkonto durchaus eine interessante Alternative sein.