BGH stärkt Vermieterrechte bei Einbehalt der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses gibt es zwischen den Mietparteien immer wieder Streit um die Rückzahlung der Mietkaution. Der BGH hat nun in einem Urteil die Rechte der Vermieter gestärkt. Diese können nun in bestimmten Fällen auch nach Ablauf von 6 Monaten die Kaution einbehalten.

Die wichtigsten Regelungen zur Mietkaution im Überblick

Die Mietkaution ist eine übliche Sicherheitsleistung, die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter hinterlegen. Hinterlässt der Mieter nach dem Auszug offene Mietzahlungen oder Schäden in der Wohnung, kann der Vermieter den entsprechenden Teil der Sicherheit zur Verrechnung seiner Ansprüche einbehalten. Den nicht für die Forderungen benötigten Anteil darf der Mieter wiederum später zurückfordern. Die Höhe der Sicherheitsleistung darf drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen. Zudem muss der Vermieter das Geld während der Mietzeit getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen. Die während der Anlagedauer angefallenen Zinsen stehen den Mieter zu.

So funktioniert die Schadensregulierung über die Kaution

Hinterlässt der Mieter in der Wohnung einen Schaden, hat der Vermieter grundsätzlich zwei Möglichkeiten: 1. Er kann von diesem die Wiederherstellung bzw. Reparatur fordern, oder 2. einen finanziellen Ausgleich verlangen, und hierfür die Kaution heranziehen. Nach dem Auszug des Mieters haben Vermieter gemäß § 548 BGB sechs Monate Zeit, um verbleibende Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend zu machen. Ein Urteil des BGH (AZ: VIII ZR 184/23) vom 10.07.2024 stellt die bisherige Regelung jedoch infrage.

Was passierte im konkreten Fall?

Im konkreten Fall wurde ein Mietverhältnis Anfang November 2019 beendet. Eine Wohnungsübergabe fand nicht statt, stattdessen warf die Mieterin den Schlüssel nach ihrem Auszug in den Briefkasten. Ende Mai 2020 – also mehr als sechs Monate nach dem Auszug – informierte der Vermieter die Mieterin über Schäden in der Wohnung, die sich auf etwa 1175 Euro belaufen würden. Unter anderem sei das Parkett beschädigt worden. Aus diesem Grund beschloss der Vermieter, die hinterlegte Mietkaution in Höhe von 780 Euro einzubehalten. Die ehemalige Mieterin sah sich im Unrecht, weil die gesetzlich vorgeschriebene Frist von sechs Monaten zur Geltendmachung von Schäden bereits verstrichen war. Der Vermieter wiederum behauptete, die ehemalige Mieterin bereits vorher über seine Beanstandungen informiert zu haben. Einen Beweis hierfür konnte er allerdings nicht vorlegen. Da sich die Parteien nicht einigen konnten, ging der Fall schließlich vor Gericht.

So urteilten die Gerichte

Zunächst war das Landgericht Nürnberg-Fürth für den Fall verantwortlich. Für den zuständigen Richter war der Fall klar: Er bestätigte die Verjährung des Schadenersatzanspruchs nach § 548 BGB, und gab der Klägerin recht. Bereits hier wurde jedoch auf eine Ausnahmeregelung der 6-Monats-Frist hingewiesen: Diese gelte nämlich nicht, wenn der Vermieter den Anspruch schon früher hätte aufrechnen können. Einen solchen Fall sah das Landgericht hier jedoch nicht. Die Ausnahmeregelung greife nur dann, wenn Ansprüche gleichartig seien – zum Beispiel die Forderung nach Geldersatz für die Schäden und die Forderung nach Rückzahlung der Mietkaution. Bei beiden Ansprüchen würde es sich um finanzielle Forderungen handeln. Im vorliegenden Fall äußerte sich der Vermieter jedoch nicht rechtzeitig – also innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug der ehemaligen Mieterin – dazu, dass er einen Geldersatz für die Schäden an der Wohnung wünsche. Das Landgericht sah hier ein Versäumnis des Vermieters.

Der Bundesgerichtshof (BGH) war allerdings anderer Ansicht. Seiner Auffassung nach müssen Vermieter nicht verkünden, in welcher Form sie ihre Schadenersatzansprüche gegenüber ehemaligen Mietern geltend machen möchten. Auch nach Ablauf der sechsmonatigen Frist stehe es ihnen zu, die Forderung zur Behebung der Schäden mit der hinterlegten Kaution zu verrechnen. Grundlage für diese Entscheidung war der eigentliche Verwendungszweck einer Mietkaution, die eben gerade deshalb hinterlegt wird, um Vermietern die Geltendmachung berechtigter Ansprüche zu erleichtern. Im Juli 2024 wies der Bundesgerichtshof deshalb die Klage der ehemaligen Mieterin ab und forderte das Landgericht Nürnberg-Fürth dazu auf, über den Fall neu zu verhandeln. Insbesondere soll geklärt werden, ob die Summe für die Schäden, die der Vermieter geltend gemacht hatte, überhaupt gerechtfertigt ist.

Reaktionen der Verbände auf das Urteil fallen unterschiedlich aus.

Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbunds, bezeichnete das Urteil es als „keine gute Entscheidung für Mieterinnen und Mieter“. Als Grund hierfür nannte er die Unsicherheit bezüglich der Kautionsrückzahlung, die für ehemalige Mieter nun nach einem Auszug vorherrschend ist. Schließlich müssten sie grundsätzlich damit rechnen, dass ihr ehemaliger Vermieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Frist noch Gründe nennt, die gegen eine Rückzahlung sprechen. Zudem fürchtet Siebenkotten, dass aufgrund dieses Urteils mehr Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern gerichtlich geklärt werden müssen, weil die Vermieter nun mehr Entscheidungsgewalt über die Mietkaution haben.

Der Eigentümerverband Haus und Grund hingegen begrüßte das Urteil des Bundesgerichtshofs. Vor allem die größere Flexibilität für private Vermieter bei der Geltendmachung von Ansprüchen hob der Verband positiv hervor. Er wies aber gleichzeitig darauf hin, dass ein sorgfältig ausgefülltes Wohnungsübergabeprotokoll vor Rechtsstreitigkeiten bewahren kann.

Fazit

Durch das Urteil des Bundesgerichtshofs können Vermieter auch eventuell noch nach Ablauf der 6-Monats-Frist Schäden geltend machen, und mit der noch nicht ausbezahlten Kaution verrechnen. Mieter sollten deshalb auf eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe achten, bei der sämtliche Schäden protokolliert und durch Unterschrift von beiden Parteien bestätigt werden. Das Protokoll dient als Beweismittel zur Klärung von Sachverhalten, und kann auf diese Weise Rechtsstreitigkeiten vermeiden.