Vermieter dürfen in bestimmten Fällen die Mietkaution ganz oder teilweise einbehalten. Jedoch halten sie sich dabei nicht immer an geltende Fristen und Regeln. Wir erläutern, was erlaubt ist und was nicht, und wie Sie sich als Mieter wehren können.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine Rückzahlung der Mietkaution muss nicht wie oftmals irrtümlich angenommen direkt mit dem Auszug des Mieters erfolgen. Dies gilt nur dann, wenn alle „Ansprüche“ aus dem Mietverhältnis komplett geklärt sind, siehe Beispiel 1 in der Tabelle unten. Für die Überprüfung sowie die Beseitigung von Schäden erlaubt die Rechtsprechung bis zu 6 Monaten, siehe Beispiel 2. Die längste Frist wird dem Vermieter mit 12 Monaten für die Abrechnung der Nebenkosten zugestanden, siehe Beispiel 3.
Fall 1: Alles ist erledigt
Fall 2: Prüfung der Ansprüche
Fall 3: Nebenkosten-Abrechnung
Fall 4: verbleibende Ansprüche
Wofür darf die Mietkaution einbehalten werden?
Häufige Streitpunkte zwischen den Mietparteien entstehen in der unterschiedlichen Betrachtung von tatsächlichen Schäden die vom Mieter zu beheben sind, und Spuren normaler Abnutzung, welche mit der Miete abgegolten sind. Dann gibt es noch die sogenannten Schönheitsreparaturen, bei denen Mieter oberflächliche Spuren die durch das normale Wohnen entstanden sind, beseitigen müssen. Wir erläutern verschiedene Situationen, und wofür der Vermieter tatsächlich die Kaution einbehalten darf.
Mietrückstände
Nebenkosten
Schäden
Für die Instandhaltung der Immobilie ist normalerweise der Eigentümer zuständig. Das gilt jedoch nicht für Schäden in der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Der Vermieter darf einen finanziellen Ausgleich verlangen, wenn Sie als Mieter die Schäden nicht beheben. Hierfür kann auch die Mietkaution verwendet werden. Beispiele für Schäden sind:
- Bohrlöcher in Türen und Fenstern
- beschädigte Fensterscheiben
- Wachsflecken oder Brandlöcher im Teppichboden
- massenhaft kaputte Fliesen oder abgerissene Tapeten
- Schäden durch Tierhaltung, z.B. Katzenurin
- Schäden durch Vorsatz und Fahrlässigkeit
Normale Abnutzung
- Abdrücke von Möbeln auf dem Fussboden
- vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
- einzelne kaputte Fliesen
- normaler Abrieb am Teppichboden
- leicht verschmutzte Tapeten
- normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen
Schönheits-Reparaturen
- Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
- Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
- Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
- die Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz im Innenbereich der Wohnung
- das Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
Ein- und Umbauten
- Verlegung fester Fussböden, wie Fliesen oder Parkett
- komplette Neueinrichtung des Bads oder zusätzlicher Einbau einer Dusche
- rollstuhlgerechter Umbau der Wohnung
- Ziehung oder Entfernung von Wänden und Decken
- Türen versetzen
Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?
Der Vermieter kann zunächst den Betrag abschätzen, den er voraussichtlich zur Verrechnung seiner Ansprüche benötigt. Später sind die Kosten jedoch konkret und für den Mieter nachvollziehbar anzugeben. Der Mieter darf die tatsächlich angefallenen Kosten z.B. anhand von Handwerkerrechnungen einsehen. Hat der Vermieter die Renovierungsarbeiten selbst vorgenommen, können alternativ die Materialkosten sowie ein angemessener Stundenlohn veranschlagt werden. Der Lohn darf jedoch nicht dem eines Meisterbetriebs entsprechen, wenn die Arbeiten von einem Laien vorgenommen wurden. Bei ausgetauschten Geräten wie z.B. einem neuen Backofen, darf nicht „alt für neu“, sondern nur der Zeitwert angerechnet werden. Kostet die Neuanschaffung 800 Euro, der alte Herd hatte zu diesem Zeitpunkt nur noch einen geschätzten Wert von 300 Euro, darf der Vermieter lediglich diese 300 Euro einbehalten.
Einbehalt bei Nebenkosten
Die Zahlung der Nebenkosten erfolgt i.d. Regel mit der monatlichen Miete. Dies gilt jedoch nicht für die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses. Diese wird aufgrund der Abrechnungstermine des Energieversorgers erst einige Monate später fällig. Aus dieser Abrechnung hat der Vermieter häufig noch eine offene Forderung an seinen Mieter. Hierfür darf er einen in der Höhe angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten. Es gelten allerdings zwei Voraussetzungen:
- 1. Bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung ist eine Nachzahlung zu erwarten.
- 2. Der Teil der Kaution der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter auszuzahlen.
Mietkaution und Schönheitsreparaturen
Für Renovierungen ist normalerweise der Vermieter zuständig. Er darf jedoch sogenannte Schönheitsreparaturen über den Mietvertrag auf den Mieter abwälzen, siehe Voraussetzungen unten. Bleiben Kosten unbezahlt, ist eine Verrechnung mit der Kaution möglich.
2. Die Wohnung wurde beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen.
3. Der Zustand des Mietobjektes macht eine Renovierung erforderlich.
Kaution und Übergabeprotokoll
Anhand des Wohnungsübergabeprotokolls wird der Zustand die Wohnung inklusive der Mängel im Moment der Übergabe festgestellt. Das Protokoll wird von beiden Mietparteien unterschrieben. Es kann Konflikte zwischen den Mietparteien vermeiden, oder bei einem späteren Rechtsstreit als Beweismittel dienen. Hat der Vermieter das Dokument unterschrieben, verzichtet er auf weitere Forderungen. Später auftretende Ansprüche kann er nicht mehr geltend machen, und mit der Mietkaution verrechnen.
Einbehalt ist unrechtmäßig was tun?
Nicht immer halten sich Vermieter an die geltenden Regeln. Sie behalten das Geld gerne mal unter einem Vorwand ein, lassen sich mit der Rückzahlung zu viel Zeit, oder setzen den Betrag zu hoch an. Ist der Einbehalt Ihrer Meinung nach unrechtmäßig, sollten Sie nicht zu lange abwarten, sondern aktiv werden. Infos zur Rückforderung finden Sie hier.
Hallo,
bei uns ist es im Mietvertrag festgehalten, dass wir einmal im Jahr die Heizungswartung übernehmen müssen. Das haben wir im letzten Jahr nicht getan. Darf dafür die Mietkaution einbehalten werden und wenn ja wie lange?
Vielen Dank im Voraus.
Hallo,
die Kosten für die Heizungswartung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, und können, wenn der Vermieter nach dem Auszug offene Ansprüche geltend macht, von der Kaution abgezogen werden. Die Frist für die Rückzahlung ist abhängig vom Intervall der Betriebskostenabrechnung, und kann bis zu 12 Monaten beantragen.
Freundliche Grüße
Hallo guten Tag, ich hätte eine Frage bzgl. Kautionszahlung. Min Mietverhältnis endete eigentlich am 31.03.2024. Die Schlüsselübergabe an den neuen Mieter war jedoch schon am 31.12.2023. Wann endet für den Vermieter die Frist, um Schönheitsreparaturen geltend zu machen?
Danke Floh
Hallo,
die Rechtsprechung erlaubt dem Vermieter hierfür bis zu 6 Monate nach Mietvertragsende. Ob sich die Frist durch die frühere Schlüsselübergabe verkürzt, weiß ich leider nicht. Denke aber nein.
Freundliche Grüße
Hallo zusammen,
wir wollen nach 5 Jahren unsere Wohnung kündigen. Wir haben ein billigen Paketboden drin gehabt. An 2 Stellen ist der Boden sehr leicht aufgequollen. Kann der Mieter die Kaution dafür einbehalten?
Hallo,
wenn es eigenes Verschulden ist, dann ja. Der Vermieter darf die Kosten für einen neuen Fussboden jedoch nur anteilig berechnen, und von der Mietkaution abziehen.
Freundliche Grüße