Ob separate Wohnung, WG oder Studentenwohnheim: Wer einen Mietvertrag unterschreibt, muss meist auch eine Mietkaution hinterlegen. Bei Studenten oder Azubis verlangen Vermieter häufig zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft der Eltern. Doch nicht immer entsprechen die Forderungen der Vermieter den gesetzlichen Vorschriften.
Inhaltsverzeichnis
Wie kann man eine Kaution hinterlegen?
Die Mietkaution soll den Vermieter gegen möglicherweise entstehende Ansprüche aus dem Mietverhältnis absichern. Sie ist im § 551 des BGB geregelt. Der Gesetzgeber erlaubt neben der Anlage auf einer Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist auch weitere Sicherungsmöglichkeiten. So können die Mietparteien z.B. auch eine Bürgschaft vereinbaren. Folgende Kautionsformen sind in der Praxis üblich. Mehr zu den einzelnen Anlagemöglichkeiten finden Sie im Bereich Mietkaution anlegen
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit, siehe § 551 BGB.
Ist eine Bürgschaft trotz Barkaution erlaubt?
Der Gesetzgeber macht den Mietparteien bezüglich der Zahlungsweise keine Vorschriften. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, welche die Hinterlegung der Kaution lediglich auf nur eine Zahlungsform beschränkt. Es ist somit möglich, auch mehrere Kautionsformen miteinander zu kombinieren. Eine Mietsicherheit, welche aus einer Barkaution und einer Bürgschaft besteht, ist grundsätzlich zulässig, siehe jedoch Übersicherung.
Mietvertrag und Übersicherung
Bei privaten Mietverhältnissen gibt es für die Mietsicherheit eine gesetzliche Obergrenze. Diese beträgt drei Monatsmieten. Der Gesetzgeber sagt hierzu folgendes: (Auszug aus §551 BGB Abs. 1, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten)
Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Die Begrenzung der Kautionssumme gilt unabhängig davon, welche Kautionsformen verwendet wurden. So gilt die gesetzliche Obergrenze auch dann, wenn die Mietsicherheit aus einer Barkaution und einer Bürgschaft besteht. Wird die gesetzliche Gesamthöhe überschritten, spricht man von einer Übersicherung. Eine Übersicherung ist unwirksam. Dieser Grundsatz leitet sich aus §551 BGB Abs. 4 ab.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Rechtsfolgen der Übersicherung
Bei einer vorliegenden Übersicherung ist die geschlossene Kautionsvereinbarung nur teilweise wirksam. Die Vereinbarung über die Barkaution ist wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig. Mit anderen Worten: der Vermieter darf bei Mietrückständen und Schäden Ansprüche aus der hinterlegten Mietkaution geltend machen. Eine Inanspruchnahme des privaten Bürgen würde hingegen vor Gericht nicht Stand halten. Der Bürge muss demnach nicht für den Mieter haften, es sei denn es handelt sich um folgende Ausnahmen:
Ausnahmen: wann haftet ein Bürge über drei Monatsmieten hinaus?
Nicht immer sind private Mietbürgschaften welche drei Nettokaltmieten übersteigen unwirksam. Die Rechtsprechung kennt derzeit die beiden folgenden Ausnahmen, bei denen ein Bürge für die gesamte Schuldsumme haftet:
Freiwillige Bürgschaft
Keine Begrenzung der Haftung des Bürgen auf 3 Monatsmieten gibt es bei einer so genannten freiwilligen Bürgschaft (AG Lübeck, Urteil v. 17.08.11, Az. 23 C 1448/11). Eine Bürgschaft gilt dann als freiwillig abgegeben, wenn sie vom Bürgen des Mieters unaufgefordert als zusätzliche Sicherheit angeboten wird. Wird sie jedoch vom Vermieter ausdrücklich verlangt, da der Mietvertrag ansonsten nicht zu Stande kommt, liegt keine Freiwilligkeit vor.
Rettungsbürgschaft
Soll mit der Bürgschaft eine drohende Wohnungskündigung abgewendet werden, gilt eine Begrenzung der Mietkaution auf drei Monatsmieten nicht. (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12). Dies entschied der BHG als der Vermieter die Schwester eines von der Wohnungskündigung bedrohten Mieters aus einer Bürgschaft in Anspruch nehmen wollte. Das Gericht argumentierte hier, dass eine Anwendung §551 BGB Abs. 4 nicht in Frage kommt, da der Vermieter ansonsten keine zusätzliche Sicherheit erhalten hätte und die fristlose Kündigung des Mieters erfolgt wäre.
Hallo, ich habe eine Mietkaution in Höhe von 3 Monatsmieten beim Vermieter bezahlt. Zusätzlich hat meine Mutter eine Bürgschaft unterschrieben. Ist dies so in Ordnung? Und was passiert, wenn ich meine Miete jetzt einen Monat nicht zahlen kann?
L.g
Hallo,
normalerweise ist die Bürgschaft ungültig, da durch die normale Kaution ja schon die Höhe von drei Nettomieten erreicht wurde. Außer es handelt sich bei der Zusage Ihrer Mutter um eine freiwillige Bürgschaft, so wie es im Artikel beschrieben wird. Das kann ich aus der Ferne jedoch nicht beurteilen. Wenn Sie Ihre Miete für einen Monat nicht zahlen können, passiert noch nichts. Allerdings sollten Sie einen weiteren Mietrückstand vermeiden. Denn bei der zweiten nicht gezahlten Miete kann Ihnen der Vermieter bereits kündigen.
Freundliche Grüße
Ich habe für einen Bekannten aus Unwissenheit eine selbstschuldnerische Bürgschaft für die Miete unterschrieben. Er kam aus dem Ausland, und hatte erst angefangen zu arbeiten. Kurz nach Beginn des Mietvertrags hat er eine Kautionsversicherung abgeschlossen. Es ist bis jetzt nichts passiert. Nur ich möchte da raus, da mir nicht klar war was dies bedeutet.
Kann ich hier unbegrenzt herangezogen werden?
Hallo,
ich habe Ihren Kommentar mal hierher verschoben, da Sie die Antworten auf Ihre Frage im obigen Artikel finden. Die Höhe der Haftung hängt maßgeblich davon ab, welche Art von Bürgschaftserklärung Sie unterschrieben haben.
Viele Grüße
Hallo,
habe eine Wohnung in Aussicht. Da ich jedoch selbstständig bin, und daher kein regelmäßiges Einkommen habe, müssen nun meine Eltern für mich bürgen.. Eine normale Kaution reicht wohl nicht aus. Soweit so gut….. Bis hierhin kann ich das durchaus nachvollziehen. Laut dem Vermieter müssen meine Eltern aber ebenfalls Einkommensnachweise vorlegen.
Ist das überhaupt rechtens?
Herzlichen Dank
Hallo,
folgendes steckt dahinter: Der Vermieter möchte mit den Einkommensnachweisen prüfen, ob Ihre Eltern solvent sind. Also ob sie überhaupt bürgen können, wenn es darauf ankommt. Meines Wissens ist das auch erlaubt.
Freundliche Grüße