Kleinreparaturen im Mietvertrag: Wann müssen Mieter zahlen?

Geht in der Mietwohnung etwas kaputt, ist normalerweise der Vermieter zuständig. Doch sogenannte Bagatellschäden darf er über eine bestimmte Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Das Ganze nennt sich Kleinreparaturen, und ist bis zu einer bestimmten betraglichen Höchstgrenze erlaubt.

➥ Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Gegenstände müssen sich im ständigen und direkten Zugriff des Mieters befinden.
• Es dürfen nicht die Reparaturen selbst, sondern nur die Kosten auf den Mieter abgewälzt werden.
• Erlaubt sind 120 Euro zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelfall und 8 Prozent der Jahresnettomiete.
• Der Mieter darf nicht anteilig an größeren Reparaturen beteiligt werden.

Was sind Kleinreparaturen? Definition und Beispiele

Zu den Kleinreparaturen gehört die Beseitigung sogenannter Bagatellschäden. Hierbei handelt es sich um kleinere Schäden an häufig durch den Mieter verwendeten Einrichtungen in der Wohnung. Wichtig: die Reparatur muss sich auf Gegenstände beziehen, auf die der Mieter direkt Zugriff hat, und die er häufig nutzt. Umgekehrt gehören Gegenstände nicht dazu, die für den Mieter nicht zugänglich sind, oder deren Wiederherstellung mit höheren Kosten verbunden ist. Dann gibt es noch Grenzfälle, wo es auf den tatsächlichen Aufwand und die Situation ankommt.

Wann ist die Abwälzung auf den Mieter zulässig und wann nicht?

Es gilt dasselbe Prinzip, nach dem auch Schönheitsreparaturen nur durch bestimmte Klauseln auf den Mieter übertragen werden können. So muss zunächst eine gültige Klausel zu Kleinreparaturen im Mietvertrag vereinbart worden sein. Fehlt diese komplett, ist keine Übertragung der Kosten auf den Mieter möglich. Dasselbe gilt, wenn die Klausel Fehler oder ungültige Bestandteile enthält. Für eine wirksame Übertragung auf den Mieter müssen diese Voraussetzungen erfüllt sein: Können Sie die ersten 5 Fragen mit ja, und die 6. Frage mit nein beantworten, müssen Sie als Mieter wahrscheinlich für die Kosten aufkommen. Andernfalls muss der Vermieter zahlen.

• 1. Handelt es sich tatsächlich um Kleinreparaturen?
• 2. Liegt ein ständiger Gebrauch und unmittelbarer Zugriff der Gegenstände durch den Mieter vor?
• 3. Wurden die betraglichen Höchstgrenzen eingehalten?
• 4. Wird der Mieter nur zur Übernahme der Kosten, nicht aber zur Durchführung der Reparatur verpflichtet?
• 5. Erfolgt keine anteilige Abwälzung größerer Reparaturen?
• 6. Ist nur ein Teil der Formulierung fehlerhaft, ist die gesamte Klausel ungültig.

Beispiel für eine gültige Kleinreparaturklausel

Der Mieter trägt ohne Rück­sicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandset­zungs­arbeiten an denjenigen Gegen­ständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen. Dazu gehören Installations­gegen­stände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Koch­einrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rol­läden, Jalousien, Fens­terläden und Markisen. Die Kostenübernahme erfolgt bis zu einem Betrag von 120 Euro pro Einzel­fall und bis zu 8 Prozent der Jahres­nettokaltmiete pro Jahr.“

Beispiel für eine ungültige Kleinreparaturklausel

Der Mieter muss die Kosten für sämtliche Kleinreparaturen in der Wohnung übernehmen.

Bis zu welcher Höchstgrenze sind Kleinreparaturen erlaubt?

Im Mietrecht bzw. BGB findet sich keine feste Regelung dafür, bis zu welcher Höchstgrenze Kleinreparaturen erlaubt sind. In der Praxis ist allerdings eine Orientierung an verschiedenen Gerichtsurteilen möglich, wie etwa am Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 03.08.2017 (106 C 46/17). Demnach ist pro Kleinreparatur eine Höchstgrenze von 120 Euro angemessen. Darüber hinaus hat das Amtsgericht Braunschweig mit seinem Urteil vom 17.03.2005 (116 C 196/05) entschieden, dass eine Höchstgrenze von acht Prozent der Netto-Jahresmiete vereinbart werden darf. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt bis zu dieser Grenze nach Ansicht des Gerichts nicht vor.

Kleinreparaturen als Mieter selbst durchführen, ist das sinnvoll?

Grundsätzlich lautet die Antwort nein. Für die Durchführung ist immer der Vermieter zuständig. Das Ganze ist auch eine Frage der Haftung. Denn geht etwas schief, und vergrößert sich der Schaden hierdurch, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter. Andererseits kann es in bestimmten Fällen sinnvoll sein, als Mieter selbst Hand anzulegen. So macht es in der Praxis keinen Sinn, tagelang auf den Vermieter zu warten, bis er endlich eine kaputte Glühbirne oder einen einfachen Duschkopf auswechselt. Wer hingegen noch nie einen Wasserhahn getauscht hat, sollte die Finger davon lassen, bevor er die Wohnung unter Wasser setzt. Auch ein nicht ordnungsgemäß eingebauter Lichtschalter kann eine Gefahr für die gesamte elektrische Installation der Wohnung sein.

Die Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen

Die Begriffe Klein- und Schönheitsreparaturen werden in der Praxis häufig verwechselt. Gemeinsam haben beide Renovierungen, dass bei korrekter Aufnahme der Klausel in den Mietvertrag der Mieter für die Kosten aufkommen muss. Unterschiede ergeben sich jedoch bei den Arbeiten selbst. So werden Kleinreparaturen an defekten Gegenständen wie z.B. Leuchtmitteln oder Türgriffen durchgeführt. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um die Beseitigung optischer Mängel, welche aufgrund normaler Abnutzungen durch das Wohnen entstehen. Beispiele hierfür sind das Tapezieren oder Streichen der Wände bei Auszug, das Zukitten von Dübellöchern oder das Lackieren von Heizungskörpern.