Wie komme ich aus einer Mietbürgschaft heraus? 6 Tipps für private Bürgen

Der Bürge haftet gegenüber dem Vermieter für alle Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag. So lautet die Theorie. Doch in der Praxis sind viele Inanspruchnahmen aus Bürgschaften gar nicht zulässig. Denn der Vertrag kann aus unterschiedlichen Gründen rechtswidrig sein.

Warum viele Vermieter einen Bürgen verlangen

Mieter mit geringen Einkünften – wie Studenten und Auszubildende – haben es bekanntermaßen schwer, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Doch dies liegt nicht nur am knappen Wohnungsangebot. Auch das Sicherheitsdenken der Vermieter erschwert die Sache. Viele Hausherren geben sich mit einer normalen Mietkaution nicht zufrieden. Wer zu wenig verdient, muss zusätzlich einen Bürgen beschaffen. Doch wie viel Absicherung darf ein Vermieter eigentlich verlangen? Und muss ich als jemand der eine Mietbürgschaft übernommen hat, wirklich immer zahlen? Wir klären auf.

So kommen sie aus der Mietbürgschaft raus

Sie haben bereits eine Bürgschaft übernommen? Unterschrieben ist unterschrieben? Nicht unbedingt: mit den folgenden 6 Möglichkeiten kommen Sie womöglich aus der drohenden Zahlungsverpflichtung wieder heraus. Was viele private Mietbürgen nicht wissen: Auch wenn Sie am Ende tatsächlich zahlen müssen, ist die Summe oft viel niedriger als gedacht.

Selbstschuldnerische Bürgschaft oder Ausfallbürgschaft?

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der selbstschuldnerischen Bürgschaft (§ 773 BGB) und der Ausfallbürgschaft. Letztere ist zwar nicht im BGB geregelt, ist jedoch durch regelmäßige Rechtsprechung anerkannt. Wird eine Ausfallbürgschaft geschlossen, kann sich der Bürge auf die sogenannte Einrede der Vorausklage berufen. Der Vermieter kann den Bürgen erst nach einer erfolglosen Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner (Mieter) in Anspruch nehmen. Übernimmt der Bürge eine selbstschuldnerische Bürgschaft, verzichtet er hingegen auf die Möglichkeit der Einrede. Der Vermieter ist im Ergebnis berechtigt, den Bürgen direkt zur Kasse bitten.

Betragliche Begrenzung nach 551 BGB

Ein Vermieter darf zwar grundsätzlich mehrere Mietsicherheiten – also sowohl eine normale Mietkaution als auch eine zusätzliche Bürgschaft – verlangen. Jedoch ist die zusätzliche Bürgschaft in vielen Fällen unwirksam. Dies begründet sich in § 551 BGB, welcher die Höhe für Mietsicherheiten auf 3 Nettomieten begrenzt. Wird die erlaubte Gesamthöhe überschritten, handelt es sich um eine Übersicherung. Bei einer vorliegenden Übersicherung ist je nach Argumentation verschiedener Gerichte entweder die Bürgschaft oder sogar die gesamte Sicherungsvereinbarung nichtig. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen, bei denen die Haftungsbegrenzung nicht gilt. Hierbei handelt es sich um die freiwillige Bürgschaft sowie die Rettungsbürgschaft. Ausführliche Infos zu den Ausnahmen finden Sie in unserem Artikel: Bürgschaft trotz Mietkaution: Was ist erlaubt?

Formfehler ausnutzen

§ 766 BGB erfordert die Schriftform, wenn Verbraucher am Vertragsgeschehen beteiligt sind. Wird die Formvorschrift nicht eingehalten, ist der Bürgschaftsvertrag gemäß § 125 BGB nichtig. Ein weiteres Formerfordernis ist die schriftliche Erteilung. Der Bürgschaftsvertrag muss durch den Bürgen unterzeichnet, und an den Gläubiger übermittelt werden. Eine andere Art der Übermittlung, etwa in elektronischer Form per E-Mail oder Fax ist nicht vorgesehen.

Ist Bürgschaft sittenwidrig?

§ 138 BGB legt fest, in welchen Fällen eine Bürgschaft sittenwidrig ist. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes spricht von „krasser finanzieller Überforderung“. Entscheidend sind hierbei die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Bürgen. Eine finanzielle Überforderung liegt jedoch nicht vor, solange der Bürge noch in der Lage ist, die mit dem Bürgschaftsvertrag eingegangene Verpflichtung zumindest zu einem großen Teil aus eigenen finanziellen Mitteln zu bestreiten. Wie hoch die Ansprüche an das Vorliegen einer finanziellen Überforderung sind zeigt, dass der Bürge auch verwertbares Vermögen zur Tilgung der Bürgschaftsschuld heranziehen muss. Das gilt selbst dann, wenn er sonst nur über wenig Einkommen verfügt. So ist es zum Beispiel zumutbar, dass der Bürge das von ihm bewohnte Eigenheim verkauft, um die Verbindlichkeiten aus dem Bürgschaftsvertrag zu bedienen.

Zu einer krassen Überforderung kommt es erst dann, wenn der Bürge wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die auf den Bürgschaftsvertrag entfallenden Zinsen zu zahlen. Diese Situation wird regelmäßig angenommen, wenn der Bürge bei Inanspruchnahme in eine ausweglose Überschuldung gerät.

Eine Bürgschaft kann auch dann sittenwidrig sein, wenn Mieter und Bürge emotional miteinander verbunden sind. Diese emotionale Verbindung wird regelmäßig angenommen bei Ehegatten, eheähnlichen Lebensgemeinschaften und nahen Familienangehörigen. In diesen Fällen nimmt die neuere Rechtsprechung des BGH die Ausnutzung einer „seelischen“ Zwangslage an. Häufig werden Bürgschaften übernommen, weil sich der Bürge dem Hauptschuldner aus verschiedenen Gründen verpflichtet fühlt. Aufgrund enger emotionaler Bindungen ist es für viele Menschen selbstverständlich, nahen Angehörigen, dem Ehepartner oder Freunden zu helfen. Mit dieser Hilfsbereitschaft werden die mit einer Bürgschaft verbundenen Risiken jedoch genauso häufig ausgeblendet. Die meisten Menschen machen sich nicht bewusst, wie weitreichend die Verpflichtung die sie eingehen, tatsächlich ist. Sie hoffen, dass es nicht zum Eintreten des Sicherungsfalls, also zur Übernahme der Bürgschaftsschulden kommt. Diese Konstellation liegt auch dann vor, wenn sich beweisen lässt, dass der Hauptschuldner die geschäftliche Unerfahrenheit des Bürgen ausnutzt.

Ist Forderung verjährt?

Bürgen sollten immer die Verjährungsfristen der Bürgschaft im Auge behalten. Die regelmäßige Verjährungsfrist ist in § 195 BGB geregelt. Sie beträgt drei Jahre. Sie endet jedoch erst zum Ablauf des dritten Kalenderjahres. Die Frist beginnt bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft zu laufen, wenn die Hauptforderung fällig wird, also der Vermieter vom Mieter die Zahlung von ausstehenden Mieten etc. verlangt.

Mietbürgschaft kündigen

Eine Mietbürgschaft endet normalerweise erst, nachdem alle Mietschulden und sonstigen Forderungen aus dem Mietvertrag beglichen wurden. Jedoch geht die aktuelle Rechtsprechung davon aus, dass man Bürgschaften ebenso wie jeden anderen Vertrag kündigen kann. Wichtig zu wissen: die Kündigung befreit den Bürgen nur von den Verbindlichkeiten, die nach dem Wirksamwerden der Kündigung entstehen. Die Haftung für alle bisher entstandenen Forderungen des Vermieters bleibt jedoch bestehen. Es ist sowohl eine ordentliche als auch eine außerordentliche Kündigung möglich.

Ordentliche Kündigung

Das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Urteil (AZ 24 O 264/97 vom 24.11.1998) davon aus, dass eine ordentliche Kündigung möglich ist, wenn sowohl der Mietvertrag als auch der Bürgschaftsvertrag unbefristet geschlossen wurden. Die Kündigung durch den Bürgen ist jedoch erst zu dem Zeitpunkt möglich, zu dem auch der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann. In diesem Fall sind die gesetzlichen Kündigungsfristen zu berücksichtigen.

Außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung einer Bürgschaft welche auf unbestimmte Zeit eingegangen wurde, ist gemäß § 314 BGB nur aus „wichtigem Grund“ möglich. Als wichtigen Grund definiert § 314 BGB, wenn

dem kündigenden Teil (Bürgen) unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund besteht dann, wenn eine wesentliche Verschlechterung der Vermögenslage des Hauptschuldners (Mieters) eintritt.

Alternative zur Personenbürgschaft

Neben der Mietkaution sowie der privaten Mietbürgschaft gibt es noch weitere Möglichkeiten, Sicherheiten zu stellen. Der Mieter kann eine so genannte Mietkautionsbürgschaft abschließen. Der Vermieter erhält anstatt einer Kaution in Form von Bargeld eine Bürgschaftsurkunde. Tritt der Sicherungsfall in Form von Mietausfällen oder Schäden am Mietobjekt ein, bürgt eine Bank oder Versicherung für die Forderungen des Vermieters. Die Haftung der Police ist auf drei Nettomieten begrenzt. Der Mieter muss den an den Vermieter gezahlten Betrag gemäß der Vertragsbedingungen anschließend an die Bank zurück zahlen.