Pfändung der Mietkaution: Ihre Rechte als Mieter und Vermieter

Eine Mietkaution kann man grundsätzlich pfänden. Doch wem steht das Geld zu, wenn der Mieter oder der Vermieter Schulden hat? Wer hat welche Rechte und Pflichten, und wie werden sie durchgesetzt? Wir erläutern die wichtigsten Fragen zur Pfändung der Kaution.

Wie funktioniert eine Pfändung?

Wer ist wer bei der Pfändung?

Wer gepfändet wird, hat Schulden. Die Person wird als Schuldner bezeichnet. Wer das Geld bekommt, nennt sich Gläubiger. Hört sich einfach an? Ist es auch. Doch jetzt wird es komplizierter. Manchmal möchte der Gläubiger Geld vom Schuldner haben, das der Schuldner noch gar nicht hat. Dies wird als Forderung bezeichnet. Hier kommt eine dritte Person ins Spiel, der so genannte Drittschuldner. Das ist die Person, die das Geld an den Gläubiger rausrücken soll. Schuldner in unserem Beispiel ist der Mieter. Der Gläubiger ist derjenige bei dem der Mieter Schulden hat. Vielleicht eine Bank, die dem Mieter einen Kredit gewährt hat. Drittschuldner ist immer derjenige, welcher gegenüber dem Gläubiger die Auszahlung vornimmt. Hat der Mieter die Mietkaution in bar an den Vermieter geleistet, ist der Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet und damit Drittschuldner. Anders sieht es aus, wenn das Geld auf einem Mietkautionskonto bei einer Bank hinterlegt wurde. Hier richtet sich der Auszahlungsanspruch gegen die kontoführende Bank. Bei Hinterlegung einer Bürgschaft gilt die bürgende Bank oder Versicherung als kontoführende Instanz.

Kaution pfänden: So ist der Ablauf

• 1. Mieter hat einen Kredit bei einer Bank, den er jedoch nicht zurückzahlen kann. Die Bank möchte den Mieter pfänden, auch die Mietkaution beim Vermieter ist grundsätzlich pfändbar.
• 2. Die Bank schickt dem Vermieter einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss. Vermieter gibt Drittschuldnererklärung ab, und hält Sicherungseinrede entgegen.
• 3. Bank lässt sich den späteren Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution abtreten.
• 4. Vermieter muss nach Beendigung des Mietvertrags den Restbetrag der Kaution, der nicht für Mietschulden und Renovierungskosten benötigt wird, an die Bank auszahlen

Wann kann man eine Mietkaution pfänden?

Dass Gläubiger das Vermögen von Mietern pfänden, kommt häufig vor. Auch die Mietkaution gehört zum Vermögen des Mieters. Bei laufendem Mietvertrag haben Gläubiger jedoch keine Chance, an das Geld zu kommen. Denn bei der Mietsicherheit handelt es sich um ein so genanntes zweckgebundenes Vermögen. Dieses darf nicht gepfändet werden. Es dient dem vorbestimmten Zweck, nämlich der Absicherung der Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag. Beim Auszug hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Oder zumindest dem Teil, der nach der Verrechnung von Mietschulden oder Schäden übrig bleibt. Dieser Auszahlungsanspruch darf vom Gläubiger gepfändet werden. Der Gläubiger darf den Vermieter als „Drittschuldner“ dazu verpflichten, direkt an ihn, und nicht an den Mieter auszuzahlen, siehe § 829 Abs. 1 der Zivilprozessordnung.

§ 829 Abs. 1 ZPO

Soll eine Geldforderung gepfändet werden, so hat das Gericht dem Drittschuldner zu verbieten, an den Schuldner zu zahlen. Zugleich hat das Gericht an den Schuldner das Gebot zu erlassen, sich jeder Verfügung über die Forderung, insbesondere ihrer Einziehung, zu enthalten. Die Pfändung mehrerer Geldforderungen gegen verschiedene Drittschuldner soll auf Antrag des Gläubigers durch einheitlichen Beschluss ausgesprochen werden, soweit dies für Zwecke der Vollstreckung geboten erscheint und kein Grund zu der Annahme besteht, dass schutzwürdige Interessen der Drittschuldner entgegenstehen.

Drittschuldnererklärung

Bei einer Pfändung wird der Drittschuldner regelmäßig vom Gläubiger dazu aufgefordert, eine so genannte Drittschuldnererklärung abzugeben. Der Drittschuldner gibt darin z.b. Auskunft, in wie weit eine Forderung besteht, wie hoch sie ausfällt, und inwieweit er die Forderung erfüllen kann. So kann der Vermieter hierin der Pfändung die so genannte Sicherungseinrede entgegenhalten. Mit anderen Worten: der Vermieter erklärt gegenüber dem Gläubiger, dass die Mietkaution noch zur Absicherung für das aktuelle Mietverhältnis benötigt wird, und noch nicht ausgezahlt werden kann. Die gesetzliche Grundlage bietet § 840 Abs.1 der Zivilprozessordnung:

§ 840 Abs.1 ZPO

Auf Verlangen des Gläubigers hat der Drittschuldner binnen zwei Wochen von der Zustellung des Pfändungsbeschlusses an gerechnet, dem Gläubiger zu erklären:

• 1. ob und inwieweit er die Forderung als begründet anerkenne und Zahlung zu leisten bereit sei.
• 2. ob und welche Ansprüche andere Personen an die Forderung machen.
• 3. ob und wegen welcher Ansprüche die Forderung bereits für andere Gläubiger gepfändet sei.
• 4. ob innerhalb der letzten zwölf Monate im Hinblick auf das Konto, dessen Guthaben gepfändet worden ist, nach § 850l die Unpfändbarkeit des Guthabens angeordnet worden ist, und
• 5. ob es sich bei dem Konto, dessen Guthaben gepfändet worden ist, um ein Pfändungsschutzkonto im Sinne von § 850k Abs. 7 handelt.

Andere Person hat Mietkaution bezahlt

In der Praxis kommt es häufig vor, dass die Kaution von einer anderen Person gestellt wurde als dem Schuldner. Gepfändet werden kann jedoch nur der Schuldner selbst. Die andere Person behält bei einer Pfändung ihre Rechte an der Geldforderung. Jedoch muss die Person nachweisen, dass sie rechtmäßiger Inhaber der Forderung ist. Der Nachweis kann z.B. durch einen Kontoauszug erfolgen, der die Überweisung des Betrags der dritten Person an den Schuldner dokumentiert. Ein Ehepartner kann dagegen keine gesonderten Rechte geltend machen. Er wird bei einer Pfändung wie der Schuldner behandelt, und muss zahlen.

Pfändung der Mietkaution beim Vermieter

Hat der Vermieter Schulden, können Gläubiger auch dessen Vermögenswerte pfänden. Das gilt auch für die Ansprüche des Vermieters aus der Kaution gegenüber seinem Mieter. Voraussetzung für die Pfändbarkeit ist jedoch, dass die Forderung tatsächlich besteht. Mit anderen Worten: der Anspruch bezieht sich auf den Teil der Kaution, den der Vermieter einbehalten darf, um damit Mietrückstände oder Renovierungskosten zu verrechnen.

Mietkaution pfändungssicher anlegen

Um die Mietkaution vor Pfändungen zu schützen, empfiehlt sich eine so genannte treuhänderische Anlage auf einem eigens dafür eingerichteten Konto. Auch das Pfandrecht der Bank bei der das Kautionskonto geführt wird, greift in diesem Fall nicht. Der Gesetzgeber hat hierzu bereits die nötigen Rahmenbedingungen geschaffen, siehe § 551 Abs.3 BGB. Wird die Mietsicherheit vorschriftsmäßig angelegt, sind beide Parteien auf der sicheren Seite. Sowohl Mieter als auch Vermieter dürfen auf dieser Form der Anlage bestehen. Die Mietparteien dürfen auch davon abweichen, und eine individuelle Regelung treffen. Dies muss jedoch einvernehmlich geschehen. Die genaue Erläuterung zur Anlage finden Sie in unserem Ratgeber zum Mietkautionskonto. Auch bei der Vereinbarung einer Mietkautionsbürgschaft haben Gläubiger keine Chance, an die Mietsicherheit zu gelangen. Der Hausherr darf die Bürgschaftsurkunde so lange behalten, bis alle verbleibenden Forderungen wie z.B. Mietschulden und Renovierungskosten aus dem Mietverhältnis erstattet wurden.

Keine Pfändungsfreigrenze bei Kaution

Gepfändet werden darf alles, was die Pfändungsfreigrenze übersteigt. Die Pfändungsfreigrenze gibt es jedoch nur für laufende Einkünfte. Bei der Anlage der Mietkaution handelt es sich jedoch um Vermögen.

Quellen

gevestor.de, haufe.de, dejure.org, gesetze-im-internet.de