Mieter zahlt Mietkaution nicht: Das können Sie als Vermieter tun

Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, ist das für Sie als Vermieter mit finanziellen Risiken verbunden. Denn bei Mietrückständen oder Schäden können Sie auf keine Sicherheit zurückgreifen. Als Hausherr können Sie das Gespräch suchen, mahnen, oder sogar den Mietvertrag kündigen. Die Möglichkeiten im Überblick.

Kommunikation

Leistet der Wohnungsinhaber die vereinbarte Sicherheit nicht, hat ein Vermieter mehrere Möglichkeiten seinen Anspruch durchzusetzen. Der Rechtsweg ist für Hausherren oft teuer und zeitintensiv. Oft ist es der bessere Weg, das Problem im Dialog zu lösen, bzw. auf Kommunikation und einfache Hilfsmittel zurück zu greifen. Diese sind dann besonders hilfreich, wenn der Hausherr grundsätzlich am Mietverhältnis festhalten möchte.

Gespräch mit dem Mieter suchen

Vor allen anderen Maßnahmen ist die vernünftigste Option, zunächst mit dem Mieter zu sprechen, und den Grund für den Zahlungsrückstand herauszufinden. Häufig ist der neue Wohnungsinhaber gewillt die Mietkaution zu zahlen, ist jedoch aufgrund der Umzugskosten vorübergehend knapp bei Kasse. So wird nicht gleich zu Beginn des Mietverhältnisses die Atmosphäre vergiftet. Eventuell ist der Mieter auch bereit, zumindest einen Teilbetrag sofort zu leisten. Zeigt Letzterer sich im Gespräch uneinsichtig, oder verwendet Hinhaltetaktiken, ist der Rechtsweg der nächste sinnvolle Schritt.

Den Mieter schriftlich zur Zahlung auffordern

Eine Alternative zum Gespräch ist ein einfacher Brief, bzw. die schriftliche Aufforderung die Kaution zu leisten. Die Schriftform wirkt auf den Zahlungspflichtigen oft verbindlicher als ein lockeres Gespräch. In dem Schreiben sollte eine Frist gesetzt werden, um die Verbindlichkeit zu unterstreichen. Der Mieter gewinnt so den Eindruck, dass bei einem erneuten Zahlungsverzug weitere Schritte folgen können.

Ratenzahlung anbieten

Laut Gesetz ist der Mieter berechtigt, die Mietkaution in drei Raten monatlichen zu zahlen. Diese Regelung ist dann hilfreich, wenn dieser aufgrund der Umzugskosten knapp bei Kasse ist. Beiden Mietparteien ist mit dieser Regelung geholfen, da der Hausherr einerseits die gewünschte Sicherheit erhält. Gleichzeitig ist der Mieter nicht finanziell überfordert. Zudem kommt es nicht gleich zu Beginn des Mietverhältnisses zu Unstimmigkeiten.

Bürgschaft statt Bargeld

Auch eine Mietkautionsbürgschaft kann in dieser Situation hilfreich sein. Einerseits wird der Mieter finanziell entlastet, da kein hoher Geldbetrag wie bei einer Barkaution hinterlegt werden muss. Andererseits erhält der Hausherr eine vollwertige Mietsicherheit. Die Bürgschaft kann der Mieter je nach Kautionssumme und Anbieter bereits ab 50 Euro Kosten pro Jahr online abschließen. Die Bürgschaft lässt sich jederzeit kündigen, und kann später unkompliziert in eine Barkaution umgewandelt werden.

Rechtliche Schritte

Scheitern alle Versuche, den Mieter auf normalem Wege zur Zahlung zu bewegen, bleibt nur der Rechtsweg. Im Folgenden erläutern wir die Möglichkeiten einer Mietvertragskündigung vor und nach der Mietrechtsreform 2013.

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über § 569 Abs. 2 a BGB

Seit dem 01.05.2013 gilt der Zahlungsverzug bei der Mietkaution als so genannter wichtiger Grund, welcher eine außerordentliche / fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ermöglicht. Das Kündigungsrecht ergibt sich aus § 569 BGB. Mit der Mietrechtsreform im Jahre 2013 wird eine nicht geleistete Mietsicherheit der Nichtzahlung der Miete gleichgestellt (§ 569 Abs. 2 a BGB). Die Regelung erlaubt dem Vermieter demnach die fristlose Kündigung, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug gerät. Der Hausherr ist in diesem Fall nicht verpflichtet, den Wohnungsinhaber abzumahnen. Die fristlose Kündigung des Mietvertrags ist das wirksamste Mittel die Mietsicherheit zu erlangen, da der Mieter hierdurch seine Wohnung verlieren kann.

§ 569 Abs. 2 a BGB anwenden oder nicht?

Die fristlose Kündigung stellt eine Brachialmethode dar. Sie sollte zumindest dann nicht gleich im ersten Schritt in Betracht gezogen werden, wenn sich der Mieter grundsätzlich zahlungswillig zeigt, und vielleicht nur vorübergehend einen finanziellen Engpass hat. Ist das Verhältnis zwischen den Mietparteien ansonsten gut, sollte die Problemlösung zunächst über den Dialog erfolgen. Verweigert der Wohnungsinhaber die Zahlung jedoch bewusst, ist die Kündigung des Mietverhältnisses sinnvoll.

(Un)wirksamkeit der Kündigung

Der Wohnungsinhaber kann die Kündigung abwenden, indem er die Mietkaution im Nachhinein zahlt. Tut er dies nicht, ist die Kündigung wirksam. Er ist in diesem Fall zum kurzfristigen Auszug verpflichtet.

Räumungsklage

Kommt der Wohnungsinhaber der Aufforderung zum Auszug nicht nach, kann der Vermieter vor Gericht eine Räumungsklage einreichen. Hierbei sollte die Beauftragung eines Fachanwalts für Mietrecht in Betracht gezogen werden.

Kündigungsmöglichkeiten bei Mietverträgen mit Abschluss vor dem 01.05.2013

Der Vermieter konnte den Vertrag kündigen, wenn unter Berücksichtigung des Einzelfalls und Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist (543 Abs. 1 S. 2 BGB). Das Abwägen beider Interessen bedeutet im Klartext, dass hier auch die Interessen des Mieters berücksichtigt wurden, wenn die Kündigung für ihn z.B. aufgrund von drohender Obdachlosigkeit unzumutbar war. Der Wohnungsinhaber konnte also mit einer Klage gegen die Kündigung des Vermieters durchaus Erfolg haben. Für den Hausherrn bestand demnach das Risiko, bei einer Niederlage vor Gericht auf den Prozesskosten sitzen zu bleiben. Vor der Mietrechtsreform 2013 stellte es keinen wichtigen Grund dar, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlte. Somit war eine außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt. Letztere lag bei der alten Gesetzgebung nur bei Mietrückständen vor.

Ordentliche Kündigung als Alternative

Die sichere jedoch langwierige Alternative war die ordentliche Kündigung aufgrund eines „berechtigten Interesses“. Das berechtigte Interesse lag durch den Zahlungsverzug der Mietkaution durchaus vor. Allerdings musste der Hausherr dafür drei Monate abwarten, da der Mieter die Mietsicherheit laut § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten darf. Von dieser Vorschrift darf laut § 551 Abs. 4 BGB nicht abgewichen werden.