§ 551 BGB: Das Gesetz zur Mietkaution einfach erklärt

Die Hinterlegung einer Mietkaution ist nicht verpflichtend. Wird sie jedoch im Mietvertrag vereinbart, müssen sich Mieter und Vermieter an die Vorschriften des § 551 BGB halten. Das Gesetz besteht aus 4 Kapiteln, die in der Fachsprache als Absatz (kurz Abs.) bezeichnet werden. Einen Überblick verschafft die folgende Tabelle. Einen ausführlichen Kommentar finden Sie darunter.

§ 551 BGB Absatz 1: Vereinbarung der Kaution und Höchstbetrag

Der Mieter muss immer dann eine Mietkaution zahlen, wenn dies so im Mietvertrag steht. Die Höhe darf nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Gemeint ist die Nettomiete ohne Nebenkosten.

Eine Mietkaution muss vertraglich vereinbart werden

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Mietkaution. Hierfür ist zunächst eine private Vereinbarung im Mietvertrag notwendig. Erst dann kommt § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zur Geltung. In den meisten Mietverträgen findet man hierfür einen separaten Abschnitt, der „Mietsicherheit“ oder „Sicherheitsleistung“ heißt. Andernfalls wird man unter „sonstige Bedingungen“ fündig. Mit der Unterschrift der Mietparteien auf dem Mietvertrag wird die Vereinbarung gültig.

Der erlaubte Höchstbetrag

Eine Mietsicherheit darf die Höhe von 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Gemeint ist die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Die Vorschrift regelt nur den Höchstbetrag, weshalb auch eine niedrigere Summe von z.B. nur 1 oder 2 Nettomieten erlaubt ist. Die Begrenzung auf 3 Nettomieten gilt nur für eine privat genutzte Wohnung. In gewerblichen Mietverhältnissen kann die Kautionssumme frei verhandelt werden, also z.B. auch 5 oder 6 Monatsmieten betragen. Siehe ausführliche Informationen im Kapitel: Mietkaution Gewerbe.

§ 551 BGB Abs. 2 erlaubt Ratenzahlung

Wird eine Geldsumme bereitgestellt, darf der Mieter die Kaution in drei monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietvertrags fällig, die beiden anderen zu Beginn der 2 folgenden Monate.

Wie funktioniert die Ratenzahlung?

Als bereitgestellte Geldsumme zählt die Übergabe von Bargeld, oder die Überweisung des Betrags auf ein Konto des Vermieters. In dem Fall darf der Mieter von der Ratenzahlung Gebrauch machen. Diese teilt sich in 3 gleich hohe Beträge auf. Die erste Zahlung wird zusammen mit der ersten Miete fällig. Die anderen 2 Raten zu Beginn der beiden Folgemonate, siehe folgendes Beispiel.

• Abschlussdatum des Mietvertrags: 15.08.2023.
• Mietbeginn ist der 01.09.2023.
• Die 1. Rate ist am 01.09.2023 zu zahlen.
• die 2. Rate am 01.10.2023
• die 3. Rate am 01.11.2023

§ 551 BGB Abs. 3: Anlage der Mietkaution

Laut Gesetz muss der Vermieter die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Mietparteien können auch einvernehmlich eine andere Form der Geldanlage wählen. In jedem Fall muss der Vermieter die Anlage getrennt von seinem übrigen Vermögen vornehmen. Auch die aufgelaufenen Zinsen gehören dem Mieter. Diese werden zur Kautionssumme hinzuaddiert, und erhöhen so die Sicherheit.

Was ist mit Kreditinstitut und Spareinlage gemeint?

Mit Kreditinstitut ist eine beliebige Bank gemeint. Die Spareinlage ist der ursprünglichen Idee nach ein heftgebundenes Sparbuch, wie man es von früher kennt. Es trägt in dem Fall die Bezeichnung Mietkautionskonto oder Mietkautionssparbuch. Heutzutage gibt es davon modernere Varianten, wie z.B. in Kartenform oder mit reiner Online-Verwaltung.

Was bedeutet zum „üblichem Zinssatz“?

Mit „üblichem Zinssatz“ ist der ganz normale marktübliche Zins gemeint, den eine Bank für ein solches Sparbuch zahlt. Man spricht hier auch von der gesetzlichen Mindestverzinsung einer Spareinlage.

Was bedeutet die „dreimonatige Kündigungsfrist“?

Die in § 551 BGB Absatz 3 Satz 1 erwähnte dreimonatige Kündigungsfrist bedeutet nicht, dass man 3 Monate abwarten muss, bis man an sein Geld kommt. Dies ist auch schon vorher möglich. Die Bank darf jedoch bei einer vorzeitigen Auflösung einen kleinen Teil der Zinsen einbehalten (sog. Vorschusszinsen). Der Zinsabschlag ist jedoch nur dann wichtig, wenn der Sparer auch nennenswerte Zinsen bekommt, was bei den aktuellen Niedrigzinsen nicht unbedingt zutrifft. Anders sieht die Sache aus, wenn die Mietkaution vor langer Zeit zu einem viel höheren Zinssatz angelegt wurde. Hier sollte man die Kündigungsfrist abwarten, da man sonst Geld verliert.

Warum möchte der Gesetzgeber dieses Sparkonto?

Der grundsätzliche Gedanke hinter dem Gesetz ist einfach: Sicherheit geht vor Risiko. Der Vermieter soll im Fall der Fälle immer den vollen Betrag zur Verfügung haben. Das gilt auch dann, wenn es an den Finanzmärkten Schwankungen gibt, oder die Bank in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Ein Verlust des Geldes ist über die gesetzliche Einlagensicherung abgesichert. Zudem wird gewährleistet, dass das Geld nur für den Zweck verwendet wird, zu dem es angelegt wurde, nämlich der Absicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag. Dies kann durch eine Verpfändung und / oder ein Sperrvermerk erreicht werden. So ist die Bank in der Lage, die Anliegen der Personen zu überprüfen, die über das Konto verfügen möchten.

Der § 551 BGB erlaubt auch andere Anlageformen

Die Mietparteien können nach § 551 BGB Absatz 3 Satz 2 auch eine andere Form der Geldanlage wählen. So kann der Mieter das Geld auch selbst auf ein Mietkautionskonto einzahlen, und an den Vermieter verpfänden. Weitere Alternativen sind z.B. ein Tagesgeldkonto oder ein Mietkautionsdepot, wo die Verzinsung deutlich höher ist. Die Mietkautionsbürgschaft ist eine Lösung für Mieter, die beim Umzug nicht genügend Mittel haben, oder ihre Ersparnisse für andere Ausgaben bereithalten wollen. Jede dieser Möglichkeiten ist mit Vor- und Nachteilen verbunden, siehe Kapitel Mietkaution anlegen. Wichtig an dieser Stelle: Jede Entscheidung die von der gesetzlichen Anlage abweicht, muss von beiden Mietparteien einvernehmlich getroffen werden.

Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen

Egal welche Sparform gewählt wird: Der Vermieter muss laut § 551 BGB Abs. 3 Satz 3 die ihm überlassene Barkaution in jedem Fall auf einem separaten Konto und getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen. Er darf sie also nicht zu Hause in bar aufbewahren, oder mit anderen Finanzen vermischen. Die Anlage erfolgt auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto (sog. Treuhandkonto) mit der Kennzeichnung als Mietsicherheit. Hierdurch soll erreicht werden, dass diese nur für den vorgesehenen Zweck verwendet wird. Zudem ist sie bei einer Insolvenz des Vermieters vor dessen Gläubigern geschützt. Der Mieter darf jederzeit einen Nachweis verlangen, auf welchem Konto und bei welcher Bank sich das Geld befindet.

Die Erträge stehen dem Mieter zu, und erhöhen die Sicherheit

Auch wenn die Mietkaution als Sicherheit für den Vermieter dient, gehört das hinterlegte Geld immer dem Mieter. Dasselbe gilt für die Zinserträge. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Hausherr das Konto auf seinen Namen eröffnet. Die Zinsen aus der Kautionsanlage verbleiben auf dem Sparkonto, wodurch sich der angelegte Betrag vermehrt. Davon profitiert auch der Vermieter, welcher auch den Zinsanteil zur Verrechnung verbleibender Ansprüche aus dem Mietverhältnis einbehalten kann. Zusammen mit den Zinsen darf der Gesamtbetrag auch 3 Monatsmieten übersteigen.

Keine Pflicht zur Verzinsung der Kaution bei Studenten- / Jugendwohnheime

Bei Studenten- und Jugendwohnheimen muss die Kaution nicht verzinst werden. Diese Ausnahme wurde getroffen, um Verwalter von Wohnheimen von einem gewissen Aufwand zu befreien. Denn die Mieter sind hier zahlreich, und wechseln häufig.

§ 551 BGB Abs. 4: Keine Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters

Abweichende Vereinbarungen sind möglich, solange sie den Mieter nicht benachteiligen.

Was sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters?

Individuelle Vereinbarungen sind laut Paragraph 551 bürgerliches Gesetzbuch Absatz 4 nur dann erlaubt, wenn Sie den Mieter nicht benachteiligen. Beispiel für eine nachteilige Vereinbarung wäre, wenn der Vermieter statt der erlaubten drei Monatsmieten vier verlangt. Man spricht hier von einer sogenannten Übersicherung. Der Mieter ist nicht verpflichtet, den übersteigenden Teil zu zahlen. Er darf sogar nachträglich eine zu viel geleistete Mietkaution vom Vermieter zurückfordern.

Wann sind laut § 551 BGB Mietkaution und Bürgschaft erlaubt?

Heutzutage kommt es häufiger vor, dass Mieter zusätzlich zur normalen Kaution eine Bürgschaft vorlegen müssen. Beziehen z.B. Studenten oder Auszubildende ihre erste eigene Wohnung, bürgen die Eltern beim Vermieter für die Zahlung der Miete (sogenannte Elternbürgschaft). Hier kommen also 2 Mietsicherheiten nebeneinander zum Einsatz. Diese müssen in der Summe addiert werden. Wird hierbei die gemäß § 551 BGB Abs. 1 erlaubte Höchstgrenze von 3 Monatsmieten überschritten, liegt eine Übersicherung vor. In der Praxis ist nur die normale Kaution wirksam, die zusätzliche Bürgschaft jedoch nicht. Übersteigen beide Sicherheiten dagegen drei Nettomieten nicht, sind wiederum beide Vereinbarungen gültig.

Ausnahmen: Wann greift Absatz 4 nicht?

In der Rechtsprechung gibt es 2 Fälle, bei denen eine Mietbürgschaft trotz Übersicherung wirksam ist. Das eine ist die sogenannte Rettungsbürgschaft. Diese wird vom Bürgen gestellt, um eine drohende Wohnungskündigung des Mieters abzuwenden. Hier entschied der BGH (Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12), dass der Bürge die Mietschulden des Mieters komplett übernehmen musste, obwohl der Höchstbetrag von 3 Nettomieten überschritten wurde. Auch bei einer freiwilligen Bürgschaft haftet der Bürge über die erlaubte Höchstgrenze hinaus. Freiwillig ist eine Bürgschaft dann, wenn sie der Bürge unaufgefordert anbietet.